Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Bu esastan yola çıkarak gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme şeklinde tanımlanabilir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ......
Genel Müdürlüğü vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki karar düzeltme itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir."...
Başka bir deyişle arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşat sözleşmeleri gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan davalarda alacağın temliki hükümleri gereğince tapu iptali ve tescil davası açılabilmekte olup bu durum taşınmaz mülkiyetini nakleden sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı kuralının istisnalarından biridir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Yapı Sanayi vekili 03/07/2020 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle: Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu, sözleşmede yeralan meblağın bunun göstergesi olduğunu, uyuşmazlık konusu olayda, satıcının yüklenici değil, arsa sahibi olduğunu, adi ortaklık sözleşmesine ilişkin hükümlerin gelir paylaşımlı sözleşmelere de kıyasen uygulanmakta olduğunu, davacının dava konusu taleplerine ilişkin sorumluluğun diğer davalı .... şirketinde olup, davaya konu taşınmazın tapusunun davacıya devrinin, diğer davalı şirket .... tarafından yapılması gerektiğini, müvekkilinin huzurdaki davanın açılmasına sebebiyet vermediğini beyan ederek, davanın müvekkili şirket yönünden reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir....
Somut olayda tescili istenen konut niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden doğrudan satın alınan konuta ilişkin istemin Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerektiği az yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca kuşkusuzdur. Ancak, yüklenici ile davalı kooperatif arasındaki İnşaat Sözleşmesinin 3. maddesinin e bendi uyarınca kooperatife ortak kaydedebileceği kabul edilmiş olup, temel ilişkide yüklenicinin arsa sahipleri ile yaptığı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yer almaktadır. Diğer bir anlatımla HUMK.nun 45. maddesi kapsamında istemler arasında bağlantı bulunmaktadır. Her iki istemin de incelenmesi sırasında inşaat yapım sözleşmesi önem taşımaktadır. Davaların birlikte görülerek sonuçlandırılması usul ekonomisi açısından gereklidir. Ancak sorun özel ve genel yetkili mahkemeler arasındaki bağlantılı davaların birlikte görülüp görülmeyeceği noktasında toplanmaktadır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince alacağın devrinin yazılı şekilde yapılması yeterlidir....
Konya 8.Asliye Hukuk Mahkemesi ise; davacının, yükleniciden taşınmazı satın alan dava dışı Hasan Ali Çolak'ın halefi olarak yükleniciden tazminat talebinde bulunduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince aldığı B Bloktaki bir taşınmazı ile ilgili bir talebinin olmadığı, yükleniciden taşınmazı satın alan Hasan Ali Çolak'ın tüketici konumunda olduğu, davacının da halefiyet gereğince tüketici konumunda olduğu, davacının aldığı bu taşınmazı kiraya vermiş olmasının A Blokta sadece bir taşınmaz satın almış olması nedeni ile taşınmaz sayısı dikkate alındığında davacının tüketici sıfatını etkilemediği, taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözüm yerinin Tüketici Mahkemeleri olduğu gerekçesiyle karşı görevsizlik kararı verilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen apartmanlardan A blokta davacıya ait dairenin ayıplı ve eksik olması nedeniyle davalıdan 58.500,00 TL zararın tahsili istemine ilişkindir....
