-K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi davacılar ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, diğer davacıların, yükleniciden daire satın alan kişiler olduğunu, davalı yüklenicinin sözleşme gereğince yapması gereken inşaatı eksik ve ayıplı bıraktığını ileri sürerek, eksik ve ayıplı işbedeli ile iskân ruhsatı için gereken masrafların tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, bilirkişi raporuna göre; davacılardan ... ve ... dairelerini sattığı gerekçesiyle bu davacıların davasının husumetten reddine; diğer davacıların davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1)Davacılar; arsa sahipleri, arsa sahibinden ve yükleniciden bağımsız bölüm devralan kişiler olup, davalı ise yüklenicidir....

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının dava dışı yükleniciden harici satış sözleşmesi ile daire satın aldığını, dairenin inşaat halinde %40-45 oranında yapılmasından sonra yüklenicinin inşaatı terk etmesi nedeniyle davalı arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshedildiğini, davalının dava konusu daireyi dava dışı 3.kişiye sattığını, davacının tamamlanmamış inşaat halinde iken aldığı dairenin oturulur hale gelmesi için yaptığı imalat ve masraf bedeli kadar davalı arsa sahibinin zenginleştiğini belirterek, 24.059 TL masraf bedelinin sebepsiz zenginleşme koşullarına göre davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili cevabında, dava dışı yüklenici ile davalı arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre inşaatın 22.08.2006 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği halde yüklenicinin inşaatı terk etmesinden sonra davacının yarım kalan inşaatı tamamlamasında iyiniyetli olmadığını beyan etmiştir....

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır....

Öte yandan davacılar ..., ..., ..., ... ve ... arsa sahibi olmadıkları gibi üzerlerine kayıtlı bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın almadıklarından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerinin haiz oldukları haklarının halefi olduklarının kabulü de mümkün değildir. Bu davacıların davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıkları ileri sürüldüğünden davalıyla aralarındaki ihtilâfın aralarındaki satış sözleşmesi ile BK’nın taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir....

Şti. arasındaki 08.04.2003 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan binadan yükleniciye bırakılan çekişmeli bağımsız bölümü 20.10.2003 tarihli harici satış sözleşmesi ile yükleniciden temlik aldıklarını, ancak bağımsız bölümün tapudan danışıklı olarak 28.12.2005 tarihinde davalı ...’e devredildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat istemişlerdir. Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin ise kısmen kabulü ile 30.000 İngiliz Poundunun dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte fiili ödeme günündeki TL karşılığının davalı arsa maliki ile yükleniciden tahsiline karar verilmiştir....

yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep etmiş, davalı yüklenici davaya cevap vermemiş, bir kısım davalılar, iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını, kendilerinin de mağdur olduklarını, tapuya güven ilkesi gereğince davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuşlardır....

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.”  Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir....

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; 6098 sayılı TBK'nın 184. maddesi uyarınca alacağın temlikinin biçim koşuluna bağlı olmaksızın yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan temlik işlemi resmi şekle tabi değildir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Dava; davalı (yüklenici) şirketin, dava dışı arsa sahibi ile 16.06.2011 tarihli, noterde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca doğan şahsi hakkını adi yazılı sözleşme ile davacıya temlik etmesine ve davacının temellük sözleşmesi ile davalıdan (yükleniciden) devir aldığı bu şahsi hakka dayanarak açtığı alacak istemine ilişkindir. Davanın niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 13.Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yüksek 13.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 08.11.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi....

K A R A R Dava, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 02.07.2021 tarihli ve 2021/211 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay (6.) Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 07.09.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi....