Davalılar arasındaki 24.08.1993 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler “yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği” sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur....
Bu ilkeler ışığında somut olaya gelince; ilk derece mahkemesi tarafından tapu iptal ve tescil yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de, izah edildiği üzere yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin sözleşmenin geçerli kabul edilebilmesi için, tüketici ile yüklenici arasında akdedilmiş sözleşme bulunması, yine yüklenici ile arsa malikleri arasında imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunması ve yüklenicinin tüketiciye devretmeyi vaad ettiği taşınmazın, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye bırakılması ile yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir. Oysa ki dosya içerisinde bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde arsa malikleri ile İmirza Korkmaz ve Barangül İnşaat firması arasında imzalandığı, ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olan davalı T5 Ltd. Şti'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı anlaşılmıştır....
sayılı ilamı ile; (...Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan inşaatta arsa sahiplerine isabet eden bloklardaki bağımsız bölümlerin tescil işlemlerinin yetkisiz vekil tarafından ve muvazaalı olarak yapılmış olması iddiasıyla mutlak butlanla batıl olması nedeniyle, tapu kayıtlarında her bir hissedar adına paylaşımlı olarak yapılan tescilin iptali ve bağımsız bölümlerin her arsa sahibinin hisseleri oranında müşterek mülkiyet esaslarına göre tapuya tescili istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda alınan bilirkişi kurulu raporuna göre davacı arsa sahibinin hissesine düşen karşılığı aldığı, gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi paydaş olduğu A.. İli Ç.. İlçesi B..Mahallesi 9896 ada 37 parsel sayılı arsa ile ilgili daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak ve vekaletnamede sayılan hususlarda yetkili olmak üzere Ankara Yenimahalle 1....
Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 15.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 4262 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine bir bina yapım işini yüklendiği anlaşılmıştır. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.09.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.09.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davacı, dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 21 no'lu bağımsız bölümü, ikinci yüklenici olan ...'nin bir kısım işler karşılığı temlik ettiği davalı ...'...
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.08.2012 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil yönünden davanın reddine, tazminat yönünden kabulüne dair verilen 25.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, yükleniciden temlik alınan dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile diğer davalı yüklenici ... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. arasında ... 2. Noterliğinin 25.06.2010 tarih ve 14577 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının davalı yüklenici şirketten ......
Mahkemece inşaat sözleşmesinde yükleniciye temlik yasağı getirildiği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen ilk kararın Dairemizce '' dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi 05.09.1995 tarih, 37296 yevmiye numaralı olup, sözleşmede temlik yasağı getirilmediği anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekir'' gerekçesiyle bozulması üzerine mahkemece bozma ilamına uyularak asıl davada tapu iptali ve tescil yönünden davanın reddine, tazminatın davalı yükleniciden tahsiline, davalılar... ve... yönünden davanın husumet yönünden reddine, birleşen davada ise davalı arsa malikleri yönünden davanın reddine karar verilmiştir....
Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Somut olayda; yüklenici davalı NY Yılmaz İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'nin edimini sözleşme kapsamında yerine getirmediği, iskanın alınamadığı sabittir. Yüklenici davalı NY Yılmaz İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'nin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanarak isteyebileceği hakkı olmadığından şahsi hakkını harici sözleşme ile ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi konumundaki davacılara temlik etmesi de ona bir hak sağlamaz(Yargıtay 14. HD'nin 14/02/2008 tarih ve 192/1692 sayılı kararı). Ayrıca, harici sözleşme ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davacılar ile arsa sahibi davalılar arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır....
K A R A R Davacılar, mirasbırakanları Şevket Kayrak ile dava dışı yüklenici Fikret Metin arasında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince, murise ait arsaya inşaat yapmak için anlaştıklarını, yüklenicinin inşaatı yarım bıraktığını ve sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verildiğini, dava konusu binanın 6 nolu dairesinde oturan davalıların daireyi yükleniciden aldıklarını beyan ederek kullanmaya devam ettiğini ileri sürerek elatmalarının önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesini istemiş, birleştirilen dosyada aynı nedene dayalı olarak gelecek dönemlere ait ecrimisile karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalılar, taşınmazı yükleniciden haricen satın aldıklarını ve masraf yaparak yarım kalan daireyi tamamladıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır....
