imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olmadığının kesinleştiğini, geçersiz sözleşme uyarınca davalının satış bedeli olarak aldığı parayı iade etmesi gerektiğini ileri sürerek sözleşmedeki satış bedelinin dava tarihideki değeri belirlenerek fazla hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000 TL alacağının faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Borçlar Kanununun 213. maddesine göre “gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır.” Yasanın m.22/1’deki “bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir” hükmü uyarınca eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışını) Borçlar Kanununun 22/2 maddesinde ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur. Diğer taraftan 1512 sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şekilde yapılmasını” zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi 03.11.2020 tarih ve 2018/153 Esas, 2020/330 Karar sayılı kararında özetle; "...Yapılan yargılama toplanan deliller, taraf beyanları ve yapılan keşif neticesinde hazırlanan bilirkişi raporları bir bütün halde değerlendirildiğinde; Her ne kadar davacı tarafça, taraflar arasında düzenlenen işbu sözleşmelerin geçersiz ve hükümsüz olduğundan kasıt sözleşmelerin hükümsüzlüğünün tespiti ile tapu kaydına konulan satış vaadi şerhininin terkini talep edilmiş ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin gayrimenkul ortaklık sözleşmesinin eki niteliğinde olduğu ve tüm sözleşmelerin bir bütün halde değerlendirilmesi gerektiği iddia olunmuş ise de, terkini talep edilen satış vaadi şerhinin dayanağının noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu, bu hali ile işbu sözleşmenin geçerlilik şartını haiz olduğu, Gayrimenkul ortaklık sözleşmesinin amacının yukarıda da açıklandığı üzere taşınmazın ruhsat ve projelerine uygun...
Sözleşmenin 21. maddesinde tahkim şartı bulunmakta ise de, tapuda kayıtlı bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde yapılması gerektiğinden ve somut olayda sözleşme noterde yapılmadığından geçersiz olup, geçersiz sözleşmedeki tahkim şartının da geçersiz olduğu gözetilmeden mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. " gerekçesiyle bozulmuştur....
Dava, aşırı yararlanma ve aldatma nedeni ile taraflar arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, taraflar arasında ... 1.Noterliğinde 27/02/2012 tarihinde 4182 yevmiye numarası ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı konusunda uyuşmazlığın bulunmadığı, davacıların hata, hile ve aşırı yararlanma nedenine dayanarak bu sözleşmenin iptalini talep ettiği ancak dava dilekçesinde davacıların bu durumu davacılar vekilinin bürosuna geldikleri 09/03/2012 tarihinde öğrendiklerini açıkça beyan ettikleri, bu durumda öğrenme tarihinin üzerinden 1 yıl süre geçtikten sonra 05.11.2013 tarihinde açılan davanın TBK 28/2 ve 39. maddeleri uyarınca reddine karar verilmiştir....
Davalı, fesih iradesinin bir yıllık süre içinde bildirilmediğini, davacıya ait taşınmazı, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinden yaklaşık bir yıl önce 3.10.2002 tarihinde haricen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 54.000.000.000 TL bedelle satın aldığını, düşük vergi ödemek amacıyla sonradan noterde yapılan sözleşmede bedelin düşük gösterildiğini, olayda muzayaka hali bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, tanık beyanları ile satış değeri ve taşınmazın ... değeri arasındaki nisbetsizlik birlikte değerlendirildiğinde, satıcının içinde bulunduğu muzayaka halinden yararlanılarak satışın yapıldığı kabul edilerek, 1.9.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında 1.9.2003 tarihli noterde yapılan düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinden önce, 3.10.2002 tarihinde aynı taşınmazlar için haricen satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği anlaşılmaktadır....
ya yönelebileceği gerekçesi ile hüküm davalı yararına bozulmuş, bu defa davacılar karar düzeltme isteminde bulunmuştur. 1-Temyiz ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında ve özellikle davalının yerinde görülmeyen tüm karar düzeltme itirazlarının reddi gerekir. 2-Yukarıda da kısaca özetlendiği gibi dava resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış sözleşmelerine istinaden açılmış tapu iptali ve tescili olmadığı takdirde tazminata ilişkindir. 20.5.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesinin doğrudan davacılar ile davalı arasında olduğu, ... 2. Noterliğinin 23.3.1998 tarihli düzenleme şeklindeki Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ise davalı dava dışı ... arasında yapıldığı ...'nın da bu defa aynı taşınmaz ile ilgili haklarını 20.12.1999 tarihli noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacılara devrettiği anlaşılmaktadır....
K A R A R Davacılar, ... ilçesinde bulunan 422 parseldeki dava konusu hisselerini 11/07/2012 tarihinde noterde düzenlenen Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 70.000,00 TL bedelle davalıya satmayı vaadettiklerini, bu süreçte dava dışı akrabaları ve aynı taşınmazda hiisesi bulunan ...’ün aracı olduğunu, davalı ile işbirliği halinde bilgi ve tecrübesizliklerinden yararlanarak hisselerinin çok düşük bedelle satılmasına ikna edildiklerini, bu durumu dava dışı ... kendi hissesini yaklaşık 4 katına kısa bir süre sonra aynı şahsa gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaadettiğinde anladıklarını ileri sürerek, Borçalar Kanunu’nun 28. maddesinde düzenelenen aşırı yararlanma ve 36. maddesinde düzenlenen aldatma nedeni ile davalı ile aralarında düzenlenen Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi’nin iptaline karar verilmesini istemişlerdir. Davalı süresinde cevap vermemekle birlikte bilirkişi raporu ve esasa ilişkin beyanlarında davanın reddini dilemiştir....
Dava, maruz kalınan ikrah ve korkutma nedenine dayalı iki ayrı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti istemine ilişkindir. Davacı, gerek oğluna vekalet vermesinde, gerekse oğlunun vekaleten yaptığı sözleşmelerde ikraha maruz kalındığını ileri sürmektedir. Mahkemece, yalnızca bu maddi vaka üzerinden ikraha kimin maruz kaldığı dikkate alınarak husumet yokluğu kanaatine varılmıştır. Ne var ki dava konusu husus sözleşmelerin feshi istemine dair olup, öncelikle sözleşmenin tarafları irdelenmelidir. İptali istenen 13.02.2007 ve 22/02/2007 tarihli Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satmayı vaadeden davacı asil ..., almayı vaadeden ise davalı ...’dır. Dava dışı ... yalnızca davacı babası adına vekaleten hareket etmiştir. İptali istenen sözleşmelerin tarafının davacı olduğu sabit olduğuna göre artık işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddi usul ve yasaya aykırı olup, bozma sebebidir....
un dava konusu taşınmazı noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...'a sattığı, Tahsin Solgun'un da bu taşınmazı yine noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya sattığı anlaşılmıştır. Bu durumda, davacıya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu daireyi satan davalı ...'un, arsa sahibi, emlakçı veya müteahhit olmadığı, ticari ve mesleki anlamda satıcı tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Anlaşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmediğinden, uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle;6100 sayılı HMK.'nun 21. ve 22. (1086 sayılı HUMK.’nun 25. ve 26.) maddeleri gereğince Şişli 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 05/07/2012 gününde oybirliğiyle karar verildi. ......
