Ancak somut olayda davacı ile davalı Anadolu İnşaat arasında A Blok, konut niteliğinde 2 ve 4 nolu bağımsız bölüme ilişkin 23.12.2015 ve 03.04.2016 tarihlerinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri düzenlendiği, dava konusu daire niteliği ile davalı Anadolum İnşaat.A.Ş.adına tapuda kayıtlı bulunduğu, taşınmazın tapu kaydında davalı İş Bankası A.Ş.'nin lehine ipotek şerhi bulunduğu sabittir. İpotek alacaklısının işbu dava dosyasında davalı olduğu, davacının işbu dava dosyasındaki talebinin satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve davalı banka lehine bulunan ipoteğin fekki istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkindir. Ayrıca mahkemece verilen tedbir kararının tüm icra işlemlerini değil sadece cebri icra satışını engeller nitelikte olduğu dolayısı ile icranın diğer yönlerden satış aşamasına kadar devamında yasal bir engel bulunmadığı, davalılar aleyhine hak ve yarar dengesinin bozulmayacağı değerlendirilmiştir....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Noterliğinin 16/02/2016 tarih 4235 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davalıdan Alanya ilçesi, Mahmutlar Mahallesi 800 ada 1 parsel numaralı 540,68 m² taşınmazın 135,17 m²sini 30.000,00- TL karşılığında satın aldığını, davacı taşınmazı satın aldıktan 20 gün sonra tapuya şerh düşüremeden davalının aynı taşınmazı ipotek göstererek kredi kullandığını, davalının aldığı krediyi ödemediğini, taşınmazın ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçilmesi nedeniyle 26/04/2018 tarihinde satıldığını, bu nedenlerle davanın kabulüne, davacının satış bedeli olarak davalıya ödediği 30.000,00- TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir....
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. Dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan şerhlerin şerhi koyan mahkemece sürenin bitimi nedeni ile kaldırıldığının davacı tarafından beyan edildiği, 19/03/2019 tarihli celsede birleşen davanın davacı vekili ile asıl davanın davacısının imzalı beyanlarında; davanın konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığı yönünde karar verilmesini talep ettikleri anlaşılmıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.09.2007 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 29.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacılar vekili, müvekkili ... ile diğer müvekkillerinin murisi...'ın...Noterliği'nin düzenleme şeklindeki 17.05.1991, 11.06.1991 ve 10.07.1991 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile dava konusu 128 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki davalı ... ...ve diğer davalıların murisleri ... ile...'...
Mahkemece; dava konusu taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olup, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için sözleşmenin ifa olanağının mevcut olması gereklidir. Elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin miras payını ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
Davanın niteliği, tapu kaydı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, satış sözleşmeleri sunulan belge ve deliller ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava ihtiyati tedbir istemli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan takyidatlardan ari tescil, olmadığı taktirde taşınmazların güncel rayiç bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Doğaldır ki davacıların iddiasında haklı olup olmadığı yargılama sonunda tüm deliller toplandıktan, incelendikten ve değerlendirildikten sonra ortaya çıkacaktır....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; mahkemece verilmiş olan kararın hatalı olduğunu, T3 A.Ş. ile müvekkili arasında akdedilen konut satım sözleşmesi gereği müvekkilinin taşınmaz bedelini ödemeyi taahhüt ettiği gibi davalı şirketin de taşınmazı takyidatsız olarak devredeceğini taahhüt ettiğini, ancak müvekkili taşınmazın tapusunu devralmış olup taşınmaz üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra davalı lehine ipotek ve haciz tesis edildiğini öğrendiğini, davalı bugüne kadar ipoteğin ve haczin kaldırılacağını gerek ihtarname ile gerekse sözlü olarak tarafına bildirimde bulunulduğunu, ancak davalının borcu sebebiyle konulmuş olan ipotekler ve hacizlerin taşınmazın satış bedeli ve satışa dahil olmayan diğer bedeller ödendiği halde taşınmaz üzerindeki takdiyatlar kaldırılmadığını, nitekim ilgili ipotekler ve hacizler davalı ile adi satış sözleşmesinin akdedilmesinden sonraki bir tarihte davalının borcu sebebiyle konulduğunu, müvekkili...
vaadi sözleşmesi ancak tarafları arasında sonuç doğurabileceğini, bu sözleşme, müvekkili gibi taşınmaz üzerinde ipotek nedeniyle ayni hak iktisabını sağlamış üçüncü kişiler açısından geçersiz olduğunu, diğer taraftan yerleşik Yargıtay kararları gereğince adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin müvekkili banka ipoteğinden önceki veya sonraki tarihli olması yahut müvekkil banka tarafından bilinip bilinmemesi de sonuca etkili olmadığını, Satış vaadi sözleşmesi nisbi bir şahsi hak doğurur iken ipotek mutlak bir ayni hak olduğunu, Tapu siciline güven ilkesi ve aleniyet ilkeleri gereğince müvekkili banka tarafından tesis edilen ipoteğin nispi hakka karşı terkini mümkün bulunmadığını, iyiniyetli olan Müvekkili Banka'nın tapuya kaydına güvenerek tesis ve tescil ettiği ipotek yönünden ipotek hakkının korunması gerekmekte olup ilk derece mahkemesince taraflar arasında imzalanan ticari kredi sözleşmesi gereği dosyanın görevli ve yetkili İstanbul Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderilmesi kararı...
