Parselde kayıtlı arsa üzerinde bağımsız bölümler yapıp teslim etmeyi yüklenmiş bulundukları, 2 adet 1+1 çatı katı, 14 adet 3+1 bağımsız bölümün süresinde teslim edilmediği, sözleşmenin geç teslimi hükümleri gereğince rayiç bedel üzerinden teslimde geciken taşınmazlarının kiraları bakımından "rayiç kira bedeli" üzerinden 100.000,00 TL kira tazminatı ile 100.000,00 TL ifaya izin verilmesi istemi ile işbu dava açılmışsa da açılan işbu davanın haklı hiçbir yanının olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri taraflarınca fazlası ile yerine getirildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince teslimi gereken dairelerin kısmi-azamisi teslim sürelerinde çok önce hak sahiplerine-davacılara teslim edildiğini, davacılara ait tüm tapular 2016 yılında tümü ile hak sahiplerine (davacılara) verildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bir çok blok sözleşmedeki süresinden çok önce teslim edildiğini, yaşanan pandemi nedeniyle kendileri bakımından yüklenici olarak mücbir sebep olduğunu...
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı B.K'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
İSTİNAF SEBEP VE GEREKÇESİ : Davacı Vekili tarafından verilen istinaf dilekçesinde özetle ; 1- Davanın esas noktası davacı ile davalı şirket arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, 2- Yürekli yapı 2 apartmanının yönetimi bulunmakta olup apartman sakinlerince alınan kararla bu yönetim işini Niğde Profesyonel Site Yönetimine bıraktıklarını, ancak ana gayrimenkulde yönetimi için atanan yönetici ve yönetim kurulunun kapsamı KMK.m 35 uyarınca yönetim işlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olduğunu, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin ilgilendiren davada apartman yönetimin herhangi bir hak talep etme yetkisi olmadığını, belirtilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması talep edilmiştir. DELİLLER : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşemesi, Tapu Kayıtları, dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2019/580 ESAS KARAR NO : 2021/616 KARAR DAVA : Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 25/12/2019 KARAR TARİHİ : 08/07/2021 Mahkememizde görülen Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Arabulucuya başvurulduğunu ancak olumlu sonuç alınamadığını, davalı yüklenici ... ile İzmir ili, Çeşme ilçesi, ... parselde bulunan taşınmaz için arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı ile davalılar arasında 03.09.2006 tarihli protokol ile inşaat sözleşmesi imzalandığını, protokole göre müvekkili üzerinde 4 adet daire bırakılacağı konusunda anlaşma sağlandığını, müvekkilinin 4 daire için davalılardan ...'a 153.515,00-TL ödediğini, müvekkilinin davalılardan ...'a gönderdiği ihtarname ile dairelerin teslimini istemesine rağmen davalı ... ve ......
Somut olayda, uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacı arsa sahibi tacir olmadığından nispi ticari dava da değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı TBK'nın 474 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri de Asliye Hukuk Mahkemesidir. 2- Kayseri 3. Noterliğinin 01.04.2019 tarih, 03419 yevmiye nolu Düzenleme Şekilinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12213 ada 4 parselin ifraz ve tevhidi sonucu oluşacak parsele inşaat yapılması konusunda anlaştıkları, sözleşmeye göre 3....
İşbu sözleşmeye konu işin, üst düzey teknoloji gerektirmesi, kapsamı, karmaşıklığı dikkate alındığında yasa koyucunun salt kullanma ve tüketim amacıyla yapılan, basit nitelikteki, dar kapsamlı (kullanacağı evi için dolap, badana, boya vb. ) olağan tüketim işlemini konu alan eser sözleşmelerini, 6502 sayılı Yasa'nın 35/l maddesi kapsamına aldığı ve tüketici mahkemesince bakılmasını öngördüğü icap eder. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili davaların kapsamı ve karmaşıklığı dikkate alınarak, basit yargılama usulüne tabi tutularak kısa ve basit bir şekilde sonuçlandırılmasının sakıncalarıda dikkate alınmalıdır. Buna göre, işbu uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tazminat istemleri içermesi karşısında davaya genel mahkeme olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin bakması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle tüketici mahkemesinin görevli olduğu kararı verilmesi doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, kararın bozulması gerekmiştir....
Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülür hale gelir. Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek o sözleşmeden kaynaklanan iki tarafın da hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde ise eserin tesliminden öncesi bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364.maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımsız bölümlerin tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir. Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı sözleşmenin konusu 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağı isteğine ilişkindir. 6098 sayılı TBK.'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerdir. Sözleşmede arsa sahibinin borcu; arsayı yükleniciye inşaat yapılmaya hazır durumda teslim etmek, yüklenicinin borcu ise; arsa üzerinde bilim ve fen kurallarına uygun bir bina inşa etmektir. Buna göre yükleniciye inşaat için teslim edilecek arsada herhangi bir hukuki ve fiili engel bulunmamalıdır....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiası ile menfi ve müspet zararların tazmini istemi ile açılan davanın reddine dair ilk derece mahkemesi kararının yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiası ile menfi ve müspet zararların tazmini istemini konu almaktadır. İlk derece mahkemesince, yukarıya aktarılan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş, anılan karara karşı davacı yüklenici vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuştur....
Kat 1 numaralı bağımsız bölümün arsa maliklerinden davalı karşı davacı T8 ve T6 adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu sözleşme gereğince inşaatın yapıldığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat karşılığı sözleşmesi gereğince her iki tarafın edimlerinin yerine getirilip getirilmediğine ilişkindir....
