Bütün bu gelişmelerden sonra yüklenicinin inşaata devam ederek kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kararlaştırılan tapu payını istemeye hak kazandığı usulen kanıtlanamadığı gibi esasen kesinleşen ilâmlarla sözleşmenin feshedildiği ve kooperatifin fazla ödenmesinin varlığı sabit olmuştur. Bu nedenle davacının alacağın temliki hükümlerine dayanarak davalı arsa sahibi kooperatiften bedel istemekte haklı olmadığı ortadadır. O halde tüm bu nedenlerle davacının kendi akidi dava dışı ...'den iş bedeli alacağının istemesi yerine alacağın temliki hükümlerine dayanarak davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır....
Noterliği'nin 18.08.1998 gün ve 40263 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiş, bu sözleşmeyle ... 6173 sayılı taşınmazın tamamı 200 pay kabul edilerek 64/200 payına tekabül edecek toplam 64 bağımsız bölümün alıcısı bulunan ...'ye satışını vaad etmiştir. Taşınmazın tapu kaydının ...'a devri ve sonradan yapılan 18.08.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi başlangıçta ön sözleşme şeklinde yapılan 10.08.1998 tarihli sözleşmedeki edimin ifası amacına yöneliktir. Buna göre davalı ..., yüklenici sıfatıyla taşınmaz üzerine 6 blok halinde inşaat yapacak ve 2 bloktan toplam 64 daireyi arsa sahibi sıfatıyla davacıların murisi ...'ye teslim edecektir. Daha sonra ... ile davalı kooperatif arasında düzenlenen 22.12.1998 tarihli sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak düzenlenmiş ise de, yüklenici ...'ın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerinin kooperatife devri niteliğindedir....
Dosyamız arasına örneği sunulan Ankara ....Noterliğinin 19/08/2010 tarih ve 9710 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı taşeronluk sözleşmesinin incelenmesinde; dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı binanın üzerinde inşa edildiği ... parsel sayılı ana gayrimenkul yönünden dava dışı arsa sahipleri ile dosyamız davalısı olan... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 10.2 maddesinde taraflar arasında daire paylaşımının düzenlendiği, buna göre davalı yüklenici kooperatife dava dışı arsa sahiplerine isabet ve aidiyeti açıkça bağımsız bölüm numaraları belirtilerek öngörülen daireler dışındaki dairelerin verileceğinin belirtildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra imzalanan kat karşılığı taşeronluk sözleşmesinde ise; davalı yüklenici şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatın anahtar teslimi ve iskan ruhsatı alınarak yapım işini dava dışı taşeron şirket konumundaki ......
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Doktrin ve Yargıtay uygulamalarında yüklenicinin iflası halinde eser sözleşmesi ilişkisinin son bulmayacağı kabul edilmektedir. İş sahibinin iflastan önce yükleniciye iş bedelini ödemiş olması halinde iflas anında eser tamamlanmış olsa bile eserin değerini para olarak İİK'nın 198/I. maddesine göre iflas masasına yazdıracağı düşünülebilir ise de az yukarıda açıklandığı gibi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde pay devri semenin ödenmesi niteliğinde olmayıp yüklenicinin sözleşme gereği taahhüt ettiği yükümlülüğüne mahsuben avans ödemesi vasfında olduğu ve gerçek satış işlemi de sözkonusu bulunmadığından mülkiyet hakkı sahibi olan davacı arsa malikinin tek taraflı irade beyanı ile sonlandırılması mümkün olmayan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve mülkiyet hakkına dayalı olarak tapu kaydının iptâl ve tescilini istemek hakkı vardır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 14/05/2019 NUMARASI : 2018/246 ESAS - 2019/165 KARAR DAVA KONUSU : İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ DAVA :Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Gayrimenkul sektöründe emlak komisyonculuğu hizmeti vermekte olan davacının Göztepe Mahallesi, 507 Ada, 94 Parsel, Birlik Apartmanın bulunduğu adresindeki gayrimenkulün yeniden inşası hususunda mal sahipleri ile davalıyı bir araya getirerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedilmesine aracılık yaptığını, müvekkili ile davalı arasında 04/10/2011 tarihinde yazılı olarak düzenlenen hizmet taahhütnamesi adı ile komisyon sözleşmesi imza altına alındığını, komisyon sözleşmesi uyarınca, davacı müvekkili Göztepe Mah. 507 ada, 94 Parsel...
Şirketi arasında 18.06.2004 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, diğer davalının da inşaatın yapı denetimini üstlendiğini, yapının iskânının 26.12.2005 tarihinde alındığını, binanın iskânının alınmasından henüz 5 yıl geçmeden yapılan bina ile kot farkı olan arkasındaki komşu bina arasındaki yüklenici davalının yapmış olduğu istinat duvarının gizli ayıplı olduğunun mahkemede yaptırılan tespit ile belirlendiğini açıklayarak yeniden yapımı için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 35.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 18.06.2004 yılında dava dışı arsa sahibi ... ve... ile... Nak. İnş. Turz. Taah. San ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalandığı, yapı denetim hizmet sözleşmesinin yapı sahibi adına hareket eden ... ve ... ile ... Yapı Denetim A.Ş. arasında 27.10.2004 tarihinde imzalandığı, davalı ... Nak. İnş. Turz. Taah. San. Tic. Ltd....
Somut olayda, yukarıda sözü edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm tarafları ve zemin kat 1 nolu bağımsız bölümü yüklenici şirketten satın aldıktan sonra 21.08.2001 tarihinde davalı ...'e satan Engin Kalfa davada taraf olarak yeralmamaktadır. Oysa, sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ..., yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini dava ettiğinden, az yukarıda hükmüne yer verilen Türk Medeni Kanununun 692. maddesi uyarınca, tapuda pay sahibi olan tüm paydaşların davada taraf olmaları zorunludur. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen gözetilmesi gerekir. Diğer yandan, 22.05.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan ... ili ... mahallesi ... pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda ......
Noterliği’nde 20/07/2011 tarih ve 10576 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, bu sözleşmeye göre maliki bulunduğu ... ili ... İlçesinde 74 pafta 1445 ada 3 parselde kayıtlı 1/30 arsa paylı A Blok 3....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 17. Türk Hukuk Lûgatında, hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt 1, ... 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir....
