Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi'nin 8. maddesi gereğince 4 aylık inşaat (yapı) ruhsat süresi, 18 aylık inşaat süresi ve 3 aylık iskân müsaadesi (yapı kullanma izin belgesi alınma süresi) süresi olarak toplam 25 ay 19.06.2013 sözleşme tarihine eklendiğinde yapı kullanma izin belgesi de alınarak inşaatın tamamlanıp arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslimi gereken tarih 19.07.2015 olmaktadır. Davalıların temyizinde belirttiği gibi yargılama aşamasında ileri sürülüp delillendirilmemiş olmakla birlikte teslimi gereken tarihin 19.12.2015 olduğu kabul edilse dahi dava bu tarihten sonra 17.05.2016 tarihinde açılmıştır. Davacı arsa sahibi ... 22....
Bu yasal zorunluluğa rağmen arsa sahibince yapı denetim şirketiyle yapı denetim sözleşmesi yapılmaması veya feshedilmesi sonucu belediye tarafından inşaatın durdurulması halinde ya da inşaat durdurulmasa dahi yapı denetim sözleşmesi bulunmadığı için yüklenicinin inşaat faaliyetine devam etmesi istenemeyeceği ve zorlanamayacağından bu arada geçen süre ve gecikme arsa sahibinin edimini ifa etmemesinden kaynaklanacağından gecikme tazminatı istenmesi mümkün değildir. Bu durumda mahkemece sözleşme konusu iş ve inşaatla ilgili ait olduğu belediyeden işlem dosyası ile ... 8....
Mahkemenin,"arsa sahibi yönünden, arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü üçüncü kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri, alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Davamızda da, davalı arsa sahibinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak davacıya devrettiğine dair bir belge sunulmamıştır. Davacı tarafça arsa sahibinin yüklenici ile imzalamış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakkının temlik alındığı kanıtlanamadığına göre, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak talep ettiği eksik iş bedeli, gecikme tazminatı, cezai şart bedeli talebi bakımından dava açmakta aktif husumeti bulunmadığından, bu talepler bakımından davacının aktif husumet yokluğu nedeniyle davasının reddine" karar verilmiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacağa dayalı icra takibinde itirazın iptali istemine ilişkindir. Davacı, arsa sahibi; davalı ise yüklenici konumundadır. HMK’nın 355.maddesi uyarınca inceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmış, kamu düzenine aykırılık olup olmadığı ise re'sen gözetilmiş ayrıca; HMK'nın 357. maddesindeki "İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz" kuralı nazara alınmıştır. Davacı taraf, hissedarı olduğu taşınmaz hakkında davalı yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 265 ada 31 parsel C blok 15, D Blok 5 numaralı daire için 4/02/2017- 04/06/2017 tarih aralıklarına ilişkin gecikme tazminatı istemiyle icra takibi başlatmış, takiplere davalı tarafından itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali istemiyle eldeki davayı açmıştır....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümün süresinde bitirilip teslim edilmemesi sebebiyle gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Dava dışı arsa sahipleri ile birlikte davacılar ile davalı ......Konut Yapı Kooperatifi arasında imzalanıp, bilahare diğer davalı ......
Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kararlaştırıldığı halde teslim edilmeyen bağımsız bölüm bedeli ile gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair karar, davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiştir. ... 4....
Noterliği'nde düzenlenen 23.06.1999 gün 2677 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesinin 1. maddesinde arsa üzerinde A ve B blok adı altında her katta dört daire olmak üzere iki adet apartman yapılacağı, 3. maddesinde 8 adet dairenin arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılarak arsa sahibine verilecek daireler belirlenmiş, blokların zemin artı beş katlı yapılması halinde arsa sahibine 9 daire verilmesi kabul edilmiştir. Bilirkişi raporlarından dava konusu arsa üzerinde 4 blok halinde inşaat yapıldığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmede öngörülmeyen, fiilen fazladan yapılmış bölüm varsa bu bağımsız bölüm-bölümlerin de sözleşmedeki paylaşım oranına uygun olarak dağıtılması gerekir....
Taraflar arasında imzalanan 12.07.1996 tarihli sözleşmede, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren otuzüç ayda genel iskânı alınmış olarak ve anahtar teslimi tamamlanması, gecikme halinde arsa sahibine altı ay süre ile rayiç kira tazminatı ödenmesi, gecikmenin altı aydan fazla sürmesi halinde ise kira tazminatının iki katına çıkarılması kabul edilmiştir. Hükme dayanak bilirkişi raporunda inşaat alanının, belediyeden satın alınan üçyüzkırksekiz m2 arsa nedeniyle büyüdüğünden yapım süresinin ruhsattan başlatılması gerektiği belirtilerek, ruhsat tarihi ile dava tarihinden sonra alınan genel iskânın tarihi arasındaki dönem için gecikme tazminatı hesaplanmıştır. Davalı ve karşı davacıların birleşen davasında gerek ortak yerlerde gerekse arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde fazla imalât gerçekleştirildiği bilirkişi raporu ile sabittir....
Aksi halde sözleşme süresi temerrüt tarihi ile temerrüdün ortadan kalktığı tarih arasında geçen süre kadar uzar ve temerrüt süresince arsa sahibi gecikme tazminatı isteminde bulunamaz. 4708 sayılı Yapı Denetim Yasa'sının 2. maddesinde, “...yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.” düzenlemesine yer verilmiş olup, bu yasal düzenleme dikkate alındığında, yapı denetim hizmet sözleşmesinin, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi ya da vekili (yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidi hariç) arasında yapılması zorunludur. Somut olayda, 6929 ada 3 parselde bulunan 2 no'lu iş merkezi inşaatının, yapı denetim firmasının ceza almış olması nedeniyle belediye tarafından 06.09.2011 tarihinde mühürlendiği anlaşılmıştır....
Noterliğince 03.07.2012 Tarih ve 10092 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, ancak taahhüt edilen zamanda bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, bu nedenle aynı sözleşmenin 2. maddesi gereği mahrum kalınan kira alacağının takibe konu edildiğini, davalı şirket aleyhine Trabzon İcra Müdürlüğü'nün 2021/15005 Esas sayılı dosyasıyla sözleşmeden kaynaklı kira alacağı için ilamsız icra takibi yapıldığını, 03.07.2012 tarihinden önce davalının inşaat ruhsatını almadan hafriyat izni alarak arsa kazı çalışmalarına başlandığını, Ortahisar Belediyesi'nin inşaat ruhsatlarını iptal etmesi gibi bir durum yaşanmadığını, inşaatın yapım süresi başlıklı maddesinde ruhsat iptali veya imar durumundan kaynaklı değişiklikler ve aksaklıklar gibi durumlarda sözleşmede belirlenen teslim süresinin uzatmayacağının kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre yapı kullanma izin belgeleri alınarak teslim edilmesi gereken dairelerin hala yapı kullanma...
