Hukuk Dairesi'nin bozma ilâmında belirtildiği ve Dairemizce de benimsendiği gibi henüz imar izni verilmeyen taşınmazla ilgili yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imkânsızlık nedeniyle baştan beri geçersiz olacağı, imar izni mevcut olsa dahi Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi hükmünce arsa payı karşılığı inşaat yapımı işi fevkalade önemli işlerden olup pay ve paydaşların tamamı tarafından imzalanmış ya da sözleşmeye katılmış olmadıkça geçersiz olacağından, bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullanan kişilerin taşınmazı elde tutmalarının hukuki dayanağı kalmayacağı ve haksız işgalci konumuna düşeceğinden arsa sahibi ecrimisil ve gecikme tazminatı talep edemez ise de el atmanın önlemesini talep edebilir. Bu durumda yerel mahkeme kararının, Yargıtay 23....
Noterliğinin 20/05/2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca davacı arsa sahiplerine ait dairelerin geç tesliminden kaynaklı olarak talep edilen gecikme tazminatı ile ayıplı ve eksik işler sebebiyle tazminat ve kottan çıkan daireler sebebiyle yüklenicinin oluşan kazancı sebebiyle davacılara arsa paylarına göre verilmesi gereken hisselerden kaynaklı olarak talep edilen alacak isteğine ilişkindir....
Şti. arasında tarihsiz ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan parsellerle ilgili adi yazılı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeyi diğer arsa sahipleri adına vekâleten, kendi adına asaleten imzalayan arsa sahibi ..., noterde düzenlenen asıl sözleşmeyi de arsa sapihlerine vekâleten imzalamış olup geçerli vekâletnamelerinin bulunduğu anlaşılmaktadır. ... Tekstil İnş. Ltd. Şti.'de ilk yükleniciden inşaatı devralıp arsa sahipleriyle de adi yazılı da olsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıktan sonra sözleşme ve protokollerin konusu olan persellerdeki inşaatı, "sözleşme" başlıklı tarihsiz sözleşme ile eski TL üzerinden 170.000.000.000 TL (Yeni TL üzerinden 170.000,00 TL) karşılığı davalı ve birleşen dosya davacısı ... Konut Yapı Kooperatifi'ne devretmiş, ayrıca ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ile ......
Sözleşmeye göre teslim oturma iznine (iskân ruhsatı) bağlanmış olup da daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir. Öte yandan arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü sonrası geciken ifayı beklediği esnada sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri, henüz teslim almadan üçüncü kişilere satmış veya kiraya vermişse, sattığı ya da kiraya verdiği tarihe kadar olan süre için gecikme tazminatı isteyebilir. Taraflar arasında yapılan Kayseri 8. Noterliğinin 15/11/2013 tarih, 54074 yevmiyeli Düzenleme Şeklindeki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre; 951 ada 1 parselde sayılı taşınmaz üzerinde1 bloktan oluşan 14 kat 56 daire ve zemin katta dükkandan oluşan arsa karşılığı 3+1 konut yapım işinin kararlaştırıldığı, arsa sahibine hazırlanacak projeye göre 1....
Davada yukarıda sözü edilen 6. maddeye dayanılarak gecikme tazminatı ile birlikte ayrıca dükkan ve garaj için rayiç kira bedeli talep edilmiştir. Yapı ruhsatı 23.09.2005 tarihinde alındığına göre dükkanlar için öngörülen 24 aylık teslim süresi 23.09.2007 tarihinde, bürolar için öngörülen 36 aylık süre ilave edildiğinde 23.09.2008 tarihinde sona ermektedir. Bu haliyle bürolar için öngörülen yapım süresi dava tarihi itibariyle dolmadığından davalının temerrüdünden sözedilemez. Ancak dükkanlar için, her ne kadar 28.09.2007 ihtarla teslim alınması istenmiş ise de Belediyece yıkım işleri yapıldığından davalının temerrüde düştüğü anlaşılmaktadır. Sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı bulunduğundan ve aksine hükümde yer almadığından davacı ayrıca kira bedeli isteyemez. Bürolar içinde teslim süresi dolmadığına göre sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı isteme hakkı dava tarihinde henüz doğmamıştır....
Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi, gecikme tazminatı yönünden kesin vade niteliği taşımadığından temerrüt oluşturmaz. Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi gecikme tazminatının başladığı tarih olup, o tarih itibariyle muaccel hale gelmiş bir gecikme tazminatı da bulunmamaktadır. Sözleşmenin 23. maddesinde gecikme halinde ödenecek kira paralarının aylıklar halinde ödeneceği kararlaştırıldığından her ayın kirası o ayın sonunda muaccel hale gelmiştir. Muaccel bir borcun borçlusu ihtarla temerrüde düşeceğinden ve dava öncesinden davalı borçlunun ihtarla temerrüde düşürüldüğüne dair bir iddia ve delil ileri sürülmediğinden gecikme tazminatı yönünden temerrüt davanın açıldığı 27.05.2008 tarihinde oluşmuştur. Bu durumda mahkemece hüküm altına alınan gecikme tazminatına dava tarihinden itibaren faiz uygulanması gerekirken, temerrüt tarihinin belirlenmesinde hataya düşülerek sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin faize başlangıç yapılması doğru olmamıştır....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle cezai şart ve yoksun kalınan kira bedeline ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan 20.03.2009 gün 8661 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "inşaatın süresi" başlıklı 9. maddesi uyarınca inşaatın teslim süresi inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 12 ay olarak belirlenmiştir. Maddenin devamında inşaatın teslim süresinin gecikmesi halinde ise gecikilen her ay için arsa sahiplerinin paylarına isabet edecek bağımsız bölüm başına 1.000,00 TL cezai şart ödeneceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 180/2. maddesi "alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı borçlunun kusuru bulunduğunu isabet etmedikçe aşan miktarı isteyemez." hükmünü içermektedir. Somut olayda inşaat yapı ruhsatının 17.05.2010 tarihinde alındığı gözetildiğinde, teslim tarihinin 17.05.2011 olduğu anlaşılmaktadır....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm davacı-birleşen dosya davalısı ...Yapı Kooperatifi vekili ile davalılar-birleşen dosya davacıları vekililince temyiz edilmiş, davacı-birleşen dosya davalısı...Yapı Kooperatifi vekili tarafından duruşmalı istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ... geldi. Birleşen dosya davalıları gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım sözleşmesi ve ek sözleşmeden kaynaklanmakta olup, asıl dava tapu iptâli ve tescil, fazla imalât bedelinin arsa sahiplerinden ...'...
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan edim yükümünün süresi içinde ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikme cezası alacağının tahsili talebine ilişkindir....
Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder. Bununla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı kanundan doğan bir haktır....
