Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür.Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan...
İleriye etkili fesih kararı verilmesi halinde tasfiyenin, yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile üstlendiği işlerin tamamına göre gerçekleştirdiği imalâtın fiziki oranı tespit ve bu oranın sözleşmede kararlaştırılan paylaşım durumuna göre yükleniciye kalan arsa payı ya da bağımsız bölüm sayısına uygulanarak yüklenicinin hak ettiği arsa payı ya da bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılarak, yüklenicinin hak etmediği arsa payları ve bağımsız bölümler ile üçüncü kişilerde bulunan paylara yönelik tapu iptâl ve tescile karar verilmesi gerekir. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 08.05.2013 tarihli sözleşmede, yüklenici tarafından binanın projeye uygun, anahtar teslimi ve iskânı alınmış şekilde bitirileceği kararlaştırılmıştır....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkin olup davacı yüklenici davalı arsa sahibidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan “ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
ın diğer bağımsız bölümlerinin verildiğini, geriye 1 adet bağımsız bölüm kaldığını, bu bağımsız bölümün bedelinin iskân raporu alınmasına dahi yetmeyeceğini, ayrıca iskân raporunun alınmasına engel olacak proje aykırılıklarının olduğunu belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Yüklenici Ramazan Yavuzcan mirasçıları...ve ...'a velayeten ... verdiği cevap dilekçesinde davanın reddini istemiştir. Davacı arsa sahibi ... ile davalıların murisi yüklenici ...tarafından imzalanan 08.09.2004 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi içeriğinden yüklenicinin iskân ruhsatı alma yükümlülüğünde bulunduğu, son tapu kaydının genel iskân ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı belirlenmiştir. Dosyaya 04.04.2011 tarihli raporu veren bilirkişiler, dava tarihi itibariyle inşaatın %100 tamamlanmış olduğunu açıklamışlardır....
Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur. Davacı yüklenici ile sözleşmede imzası bulunan davalı ... ve dava dışı arsa sahipleri olan ..., ... ve ... arasında imzalanan Kartal ... Noterliği'nin 20/06/2014 tarihli, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aktedildiği sırada sözleşme konusu ... parselde pay sahibi bulunan dava dışı ..., ..., ..., ... ve ... ile, 908 parselde pay sahibi bulunan dava dışı ..., ... ve ... sözleşmede taraf olarak yer almamıştır....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Yüklenici inşaatın tamamlanmasına yönelik kendisine düşen edimleri yerine getirmediği zaman gerek yüklenici ve gerekse yüklenicinin temlikine dayalı temlik alacaklısı ipoteğin kaldırılmasını talep edemez. 01.06.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici...'a bırakılan bağımsız bölümler davacılara ipotekli olarak devredilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, BK'nın 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK. m.163) devir ve temlik edebilir. Temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar arsa sahibi, davalılar yüklenicidir. Yanlar arasında düzenleme şeklinde yapılan 05.09.1995 tarihli “ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uyuşmazlık konusu değildir. Davacı arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicilerin sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde bağımsız bölümleri bitirip teslim edemediklerini ve temerrüde düştüklerini ileri sürerek düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen ceza hükmü gereği yapımı gerçekleştirilen villa vasfındaki bağımsız bölümlerin davacılara teslimini talep etmişlerdir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geri etkili feshi ve tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türü olduğu için uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın 470. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Konya 9. Noterliğinde düzenlenen 03/07/2017 tarih ve 17339 yevmiye nolu Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacının maliki bulunduğu dava konusu taşınmazın yapılacak yapıdan 6 adet bağımsız bölüm verilmesi karşılığında davalı yüklenici T21 devrinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığı kabul edilir. Bunun aksi ispatlanamadığına göre arsa sahibince yükleniciye yapılan taşınmaz devrinin sözleşme gereği yapıldığının kabulü zorunludur....
Dava dilekçesi ekinde sunulan 25.10.2007 tarihli ihtarname ile arsa sahiplerinin yüklenici şirketle aralarında akdedilen 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur. Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararı ile feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptâli ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir....
