, davacı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davacının kendisine devredilen arsa hisselerini üçüncü kişilere devrettiğini, bu kez sanki bedel karşılığı eser sözleşmesi akdetmiş gibi bina bedeli için eldeki davayı ikame ettiğini, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırı davranması nedeniyle Konya 3....
Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülebilir hale gelir.Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek iki tarafında o sözleşmeden dolayı hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde, eserin tesliminden önceki bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımız bölüm tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir.Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 8906 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Asıl dava ve birleşen davada, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu iptali tescil, tazminat ve yine birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların açtığı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, asıl uyuşmazlığın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki davaya ilişkin bulunması nedeniyle, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir. Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. Eldeki davada; tescile konu yapının takmamlandığı, davacı ile davalı arsa sahibi Vedat arasındaki uyuşmazlığın 15.05.1997 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen ve yapılacak binada oluşan artıştan kaynaklanan alacağa ilişkindir....
Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesi'nce incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15....
Noterliği'nde düzenleme şeklinde yapılıp imzalanan 23.10.2008 gün 18707 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 14. maddesinde inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğu kabul edilmiştir. Aynı maddede inşaatın bu sürede bitirilmemesi halinde yüklenicinin arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümler için o günkü rayiç değer üzerinden kira bedeli ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin ifası sırasında arsa sahiplerinden kaynaklanan ya da tarafların iradesi dışında ortaya çıkan nedenlerle inşaatın yapımı durur veya gecikirse bu hal inşaat süresinin haklı sebeple uzamasına neden olur ise de mutlak olarak arsa sahiplerinin gecikme tazminatını talep etme haklarını ortadan kaldırmaz....
GEREKÇE VE SONUÇ: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat ile değer kaybı istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre mevcut hukuki ilişkinin niteliğinin, sözleşmenin kurulduğu tarih itibariyle yürürlükte bulunan, TBK 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen; yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği, eser sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir....
Davalı yüklenici ..., kazandığı şahsi hakkı ...’a temlik etti ise de bedelin ödenmediğini, davalı arsa sahibi ... yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını 12.04.1999 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, ... kazandığı şahsi hakkı davacıya temlik ettiğini, davalı ikinci yüklenici kooperatif ise dava konusu dükkanın 12.04.1999 tarihinde yapılan temlikle ilk yüklenici ...’ya bırakıldığını bildirmiştir. Mahkemece, resmi biçim koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye değer tanınamayacağından bahisle ilk kademedeki mülkiyet aktarımı isteği reddedilmiş, davacı tarafından ödendiği anlaşılan 5.000,00 TL’nin davalı ...’dan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Burada öncelikle, arsa payı karşılığı inşaat yapım işini yüklenen yüklenicinin kazanacağı hakkın ne olduğu hususu üzerinde durulması gerekmektedir....
