İlçesi, 1215 Ada, 1 Parsel numaralı taşınmaz için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 3. maddesi gereğince davalı yüklenicinin zemin artı 14 kattan oluşacak toplam 44 veya 45 dairenin yapımını üstlendiğini, bu dairelerden toplam 12 adedinin davacıya ait olacağının kararlaştırıldığını, davalının daireleri sözleşme tarihinden itibaren 40 ay içinde yapıp teslim etmesi gerekirken sözleşme tarihi olan 09.01.2008 tarihinden bu yana 42 ayı aşkın süre geçmiş olmasına rağmen edimini yerine getirmeyerek temerrüde düştüğünü ileri sürerek, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin iptali ile fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 500,00 TL menfi zararın tazmini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında 10.05.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme gereğince davalıların taşınmazı pürüzsüz teslim etmeleri gerekirken teslim edemedikleri gibi, sözleşmeyi haksız bir şekilde feshettiklerini, müvekkilinin sözleşme nedeniyle 78.825,00 TL harcama yaptığını, öte yandan binanın yapılması halinde elde edeceği kârı da elde edemediğini ileri sürerek, toplam 478.825,00 TL'nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa sahipleri vekili, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen Adli Tıp Kurumu raporu ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşme tarihinde davacının hukuki tasarruf ehliyetine sahip olmadığı, ehliyetsizlik nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan 05.05.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında geçerli olmak üzere iptaline karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ehliyetsizlik nedenine dayalı olarak iptali istemine ilişkindir. Dosya kapsamından, sözleşme konusu taşınmazda davacı ... ile dava dışı ....'un hissedar olduğu ve taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılması için yüklenici ile dava konusu sözleşmeyi imzaladıkları anlaşılmaktadır....
Hukuk Dairesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye devredilen taşınmazın avans niteliğinde olduğu ve bunu 3.kişilerin bilmesi gerektiğinden TMK'nın 1023.maddesindeki iyiniyet karinesine dayanamayacakları,davalının henüz inşaat aşamasındaki binadan sözleşmeye göre özgülenen bağımsız bölümü satın almak amacıyla pay aldığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilidiği ve davalının da dava dışı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3.kişi olduğu, kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir....
Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında ( eda davası) tartışılır. ... sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, ... karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar....
KARAR Davacı vekili, davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafından feshedildiğinin ihtarname ile bildirildiğini, ancak dava konusu inşaatın yapılacağı taşınmazda iki kez imar değişikliği yapılması ve davacının talebi üzerine sözleşmede bulunmayan asansör’ün eklenmesi nedeniyle proje değişikliği yapıldığını, arsanın geç teslim edildiğini, bu nedenle inşaat yapım süresinin uzadığını, davalının ihtarname gönderdiği tarihte sözleşme süresinin dolmammış olduğunu, ihtarnameden sonra davalının işin yapılmasına engel olduğunu, sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediğini ve müvekkiline devredilmesi gereken arsa payının devredilmediğini ileri sürerek, ....... mahallesi 455 ada ... parsel sayılı taşınmazın 75/100 hissenin davacı müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur. Davacı yüklenici ile sözleşmede imzası bulunan davalı ... ve dava dışı arsa sahipleri olan ..., ... ve ... arasında imzalanan Kartal ... Noterliği'nin 20/06/2014 tarihli, ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aktedildiği sırada sözleşme konusu ... parselde pay sahibi bulunan dava dışı ..., ..., ..., ... ve ... ile, 908 parselde pay sahibi bulunan dava dışı ..., ... ve ... sözleşmede taraf olarak yer almamıştır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, eser sözleşmesi niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir. Davacılar vekili talebinde özetle; müvekkillerinin murisi olan arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, müvekkillerine teslimi gereken dairelerin ihtara rağmen süresinde teslim edilmemesi üzerine temerrüde düştüğünü belirterek sözleşmenin feshi; arsanın eski haline getirilmesi ve sözleşme gereğince menfi zarar olarak 20.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin de hissedar olduğu taşınmazda hissedar olan davalı şirketin, ortaklığın giderilmesi davası açacağı tehditi ile arsa sahiplerini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaya zorladığını, arsa sahiplerinin bu hususta davalı şirketin avukatına vekalet vermek zorunda kaldıklarını, müvekkili ile de 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını ve taşınmazın tapu kaydına şerh edildiğini, taşınmazın tüm hissedarları ile sözleşme imzalanmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı yüklenicinin, aradan 7 yıl geçmesine rağmen hiç bir edimini yerine getirmediğini, ayrıca sözleşme tarihinden sonra bölgedeki imar planları iptal edildiğinden, sözleşmenin ifasının olanaksız hale geldiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki 03.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile bu sözleşme nedeniyle tapu kaydına konulan şerhin terkinini talep ve dava etmiştir....
İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; Tüm dosya kapsamı birlikte incelenip değerlendirildiğinde; davacıların dava konusu taşınmaz üzerine inşaat yapılmak üzere dava dışı Yorulmazer Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti. ile Dörtyol 2. Noterliği'nin 11.09.2017 tarih 09019 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; dava konusu 246 ada 2 parselde, T1 ait 11/24 hissenin, T2'a ait 11/24 hissenin T4 ait 1/12 hissenin bulunduğu, davacılar tarafından 20.04.2018 tarihinde davalı T4 hisse devri yapıldığı anlaşılmıştır. Arsa payı inşaat sözleşmesinin konusu arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatı olup yüklenici bir inşaat meydana getirme borcu altına girmektedir. İş bu sözleşmelerde pay devri farklı şekillerde yapılabilmektedir....
