Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, dava davalı tarafça tek taraflı olarak feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih işleminin geçersizliğinin tespiti, mahkemece feshin geçerli olduğunun tespitine karar verilmesi halinde ise müspet ve menfi zararların tazmini istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri 3....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiası ile menfi ve müspet zararların tazmini istemi ile açılan davanın reddine dair ilk derece mahkemesi kararının yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiası ile menfi ve müspet zararların tazmini istemini konu almaktadır. İlk derece mahkemesince, yukarıya aktarılan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş, anılan karara karşı davacı yüklenici vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuştur....
Dava, davacı ile davalı arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tazminat istemine ilişkindir. HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf itirazları ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda; Somut olayda; davacının hissedarı olduğu; Malatya İli Yeşilyurt İlçesi Karakavak Mahallesi 5928 ada 15 parselde tapuya kayıtlı taşınmaz için davacı ile davalı şirket arasında, Malatya 5. Noterliği’nin 13.03.2017 tarih ve 07845 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat" sözleşmesinin yapıldığı anlaşılmıştır....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki sözleşmenin feshi ve tapu kaydındaki şerhin terkini isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 09.06.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
K A R A R Dava, taraflar arasındaki 06.05.2004 tarihli ve 17179 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 31.03.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirerek, sözleşmeye konu taşınmazı davalı yükleniciye devrettiği, davalı yüklenicinin işi tamamlayamadığı, keşif tarihi itibariyle inşaatın durduğu, hiçbir faaliyet olmadığı, yüklenicinin inşaat alanını terk ettiği, inşaat seviyesinin çok düşük olduğu, davacı arsa sahibinin bu nedenle sözleşmeden dönebileceği ve yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölüm tapularını geri isteyebileceği, davalılar ... ve ... adlarına tapu kaydı olmadığından bu kişiler hakkındaki davanın reddine, davalılar ... ve ... adlarına kayıtlı hisseleri devretmiş olduklarından adı geçenler yönünden davanın konusuz kaldığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiğinden davacı arsa sahibinin eksik iş ve kira bedeline ilişkin taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat...
Açıklanan bu sebeplerle arsa sahibi Borçlar Kanunu'nun 106/I. maddesi gereğince yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshini dava etmesinde haklıdır. 25.01.1984 tarih ve 84/3-1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, olayın özelliği ve niteliğinin haklı gösterdiği durumlarda Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde mahkemece feshine karar verilebilir. Ancak, Dairemizin yerleşen uygulanmasına göre mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilebilmesi için inşaatın, yasal olması ve tamamlanma oranının da %90 oranının üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Dosya kapsamından, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin birden çok parseli içerecek şekilde birkısım arsa sahipleri ile imzalandığı görülmüş ise de, davacıya ait taşınmaza paydaş olan diğer arsa malikleri ve inşaatın yapılacağı tüm taşınmazların paydaşlarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı anlaşılamamaktadır....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava, arsa payı karışılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart istemidir. İhtilaf cezai şart nedeniyle tazminat borcunun doğup doğmadığı hususunda odaklanmaktadır. Dosya kapsamından, Davalı yüklenicinin imar yönetmeliği hükmü gereğince taşınmazın parka bakan cephesine pencere açılma izninin kaldırılması sonucu inşaat yapmaktan kaçınması üzerine, sözleşmeden cayan yükleniciye karşı arsa sahibi cezai şart talep etmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almamasına rağmen, ihtarnamelerinin içeriğinden, şifai olarak görüşülen davalı arsa sahibine yapılacak 8 dairelik inşaattan 3 dairenin verilmesi yanında, yüklenicinin ayrıca 45.000,00 TL nakdi bedel ödemeyi kabul ettiği ve inşaat yapım süresince arsa sahibinin kira bedellerinin yüklenici tarafından ödenmesinin üstlenildiğinin kabullenildiği, arsa sahibine ödenen 45.000,00 TL'nin karşılığında senet alındığı, senet arkasına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ödenen paranın teminatı olduğuna ilişkin şerh verilmemesi suretiyle davacının yazılı sözleşme düzenlemesi sırasında özen borcuna aykırı davranarak davalıda güven duygusunu sarstığı, bu nedenle akdin haklı olarak davalı yanca feshedilmesi nedeniyle davacının menfi zarar talebinin kabul edilmemesinin mümkün olmadığı, bir an için şifai sözleşmede kararlaştırılan akdin esaslı unsurlarının yazılı sözleşmeye...
