aykırılık oluşturduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hem satım sözleşmesine hem de eser sözleşmesine ilişkin hükümleri içermesi sebebiyle çift tipli karma sözleşmeler olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda açıkça düzenlenmemesine rağmen öğretide, tarafların borçlarına bakıldığında ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bilahare bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlik Kanunun 60....
Dosya kapsamına göre bilirkişi heyetince belirlenen %76 inşaat seviyesi sözleşmenin geriye etkili feshi için yeterli olmasına rağmen, bilirkişi raporlarından inşaat seviyesinin tespitinde arsa sahibine verilecek iki daireye ilişkin yukarıda anılan teslim şartlarının dikkate alınıp alınmadığı anlaşılmamaktadır. Fesih hakkında karar verilebilmesi için bu oranın net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Mahkemece, inşaat seviyesinin bilirkişi raporunda belirtilen seviyede olduğunun tespit edilmesi ve fesih kararı verilmesi durumunda, müspet zarar ve tazminata hükmedilemez. Yine sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, sözleşme gereği avans olarak devredilen davalılardan... üzerindeki arsa paylarının da arsa sahibine iadesi ve adına tescili gerekecektir. Tüm bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekili ve davalı ...'...
Dosya kapsamına göre bilirkişi heyetince belirlenen %76 inşaat seviyesi sözleşmenin geriye etkili feshi için yeterli olmasına rağmen, bilirkişi raporlarından inşaat seviyesinin tespitinde arsa sahibine verilecek iki daireye ilişkin yukarıda anılan teslim şartlarının dikkate alınıp alınmadığı anlaşılmamaktadır. Fesih hakkında karar verilebilmesi için bu oranın net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Mahkemece, inşaat seviyesinin bilirkişi raporunda belirtilen seviyede olduğunun tespit edilmesi ve fesih kararı verilmesi durumunda, müspet zarar ve tazminata hükmedilemez. Yine sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, sözleşme gereği avans olarak devredilen davalılardan... üzerindeki arsa paylarının da arsa sahibine iadesi ve adına tescili gerekecektir. Tüm bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekili ve davalı ...'...
Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır....
- KARAR - Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, arsa sahibi olan müvekkilleri ile yüklenici olan davalı Ünkaya İnş. Emlak Taah. Doğrama Mob. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 27.02.2007 ve 05.10.2006 tarihlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaatı yarıda bırakıp terk ettiğini, ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nce yapılan tespit neticesinde inşaat seviyesinin %52,75 oranında olduğunun bildirildiğini, davalı yükleniciye sözleşme yapılırken sehven satış yetkisi verildiğini ve davalı yüklenici şirketin de kendisine düşen daireleri haksız olarak sattığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davada bir kısım davalılar vekilleri, yükleniciye sehven satış yetkisi verilmesinin davacıların kusurundan kaynaklanmakta olup 3....
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin, devre dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle davalı yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar .... ve... adına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmiştir. Dairemiz'in geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından tapu iptali ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin yükleniciye arsa malikince devredilmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan dava dışı ...dan satın alındığı anlaşılmakta ve davacının sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde payı olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
Hukuk Dairesince kabul edilerek İlk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına “Davacının sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin esastan reddine, sözleşmenin uyarlanması ve değer düşüklüğü taleplerinin usulden reddine” karar verilmiş, verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacılar vekili yargılama sırasında 25.11.2020 tarihinde verdiği ıslah dilekçesi ile davada talep ettiği sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istemine terditli talepler eklemiştir. Davacılar vekili ıslah dilekçesinde asıl talebinin “sözleşmenin geriye etkili olarak feshi” olduğunu belirttiğine göre, mahkemece öncelikle sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin incelenip değerlendirilmesi gerekir. Gebze 14. Noterliğinin 08.11.2017 gün 12975 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ni arsa sahipleri olarak davacılar ..., ... ve dava dışı ... ile yüklenici davalı şirket imzalamıştır....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Davalılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesinin temerrüt nedeni ile geriye etkili feshine ilişkin davanın yargılaması sırasında davacının davayı kabulü üzerine karar çıktığı ve temyiz edilmeksizin kesinleştiğini, davacı Kooperatifin yaptığı kısmi imalatının kaçak, İmar yasası, bilim ve fen kurallarına ve projesine aykırı olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, davalı T6 yönünden vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı; davalı Safinaz Çam yönünden ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine, karşı dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve alacak istemine ilişkindir....
