Uyuşmazlığın çözümü için eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi’’ diğer bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (sinallagmatik) sözleşmelerden olup, sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmektedir....
Uyuşmazlığın çözümü için eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi’’ diğer bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (sinallagmatik) sözleşmelerden olup, sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmektedir....
Yukarıda açıklandığı üzere arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa ile sonuçlandığının, dolayısı ile davacının da ifa hükümlerinden yararlanabileceğinin kabulü için mahkemenin hüküm altına aldığı tutarın arsa sahibi olan davalılara ödenmiş olması gerekir. Aksi taktirde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlandığı kabul edilemeyeceğinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi olan davacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mülkiyet devrine ilişkin hükmünden yararlanamaz. Mahkemece yapılması gereken iş, davalı arsa malikleri tarafından yüklenici aleyhine ... 3....
Davalı Aydın Kalender vekili istinaf dilekçesinde özetle, davacı ile davalılardan Doğan Acar Yapı arasında 23/09/2016 tarihinde arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu sözleşme ile satıcı Doğan Acar Yapı Sivas ili Merkez ilçesi Alibaba Mahallesi 1261 ada 22 parselde bulunan ana taşınmazın 1 nolu bağımsız bölümünü 14/08/2018 tarihinde satın aldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bir tür inşaat sözleşmesi olup, TBK'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlendiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi ise arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstleneceğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin yerine getirilmesiyle borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşeceğini, bu tür sözleşmelerde taşınmaz satımı ve eser sözleşmesinin bir arada bulunmakta olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden...
nin tüm, davacıların diğer temyiz itirazlarının reddiyle, yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun ifa etmeyerek temerrüde düştüğü ve avans niteliğinde verilen tapu payının da iptâliyle arsa sahibi davacılar adına tesciline karar verildiğine göre, pay üzerine davalı ... tarafından konulan haciz şerhinin de kaldırılması gerekirken bu husus gözden kaçırılarak hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan bahisle bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, davalı ... adına kayıtlı arsa payının tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, bu arsa payı üzerine davalı ... tarafından konulan haciz şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir....
. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, müvekkiline hissesi karşılığı daire verilmesinin kararlaştırıldığını, hisse değerinin 35.000,00 TL olduğu hususunda anlaşıldığını, sözleşmeye göre müvekkiline isabet eden yerin, davalıya verilen vekaletin kötüye kullanılması sonucu 3. kişiye satıldığını, daha sonra da davalı tarafından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi için belge imzalatıldığını, bu belgede arsa bedelinin 17.000,00 TL olarak gösterildiğini, müvekkiline 500,00 TL elden ödendiği halde hile ile 1.500,00 TL ödenmiş gibi belge düzenlendiğini ileri sürerek, 24.500,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkiline verilmiş bir vekaletname olmadığını, dava konusu taşınmazın satılmadığını, davacının iddialarının haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; 09.09.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ...'...
Somut olay bakımından, geçerli alacağın varlığı demek davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bulunması bu sözleşmeyle yüklenicinin arsa sahibinin maliki olduğu bir arazi üzerine sözleşmeye fen ve amaca uygun bir bina yapıp ona teslim etmesi bu şekilde şahsi bir hak kazanması kazanacağı bu hakkını üçüncü bir kişiye devretmesi demektir. Kısaca vurgulamak gerekirse arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olmadan ve bu sözleşmenin varlığı ve sözleşme uyarınca edimlerin yerine getirildiği kanıtlanmadan arsa sahibinden ifa istenemez. Burada üzerinde durulması diğer bir husus da; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin hukuki niteliğidir. Gerçekten bu sözleşmelerle yüklenici bir bina yapım işini üstlenmekte yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyetini geçirmektedir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Dava, arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshi, tapudaki satış vaadi şerhinin kaldırılması ve gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir. Davacı asil, davalı ile Osmancık Noterinin 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, davalı Osmancık Noterinin 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini tapu müdürlüğüne ibraz ile satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirdiğini, davalı sözleşme kapsamında inşaatı 30.12.2017 tarihinde yapıp bitirmesi gerektiği halde teslim tarihi olan 2017 yılı sonunda inşaatı olduğu hali ile terk ettiğini, davalıya Osmancık 1....
Mahkemece, iddia, savunma, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; her ne kadar davacı tarafından davalı aleyhine adi yazılı arsa payı karşılığı konut yapım protokolü sebebiyle cayma tazminatı ödenmesi istemi ile dava ikame olunmuş ise de; eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir karma sözleşme tipi olduğu, sözleşmede yüklenicinin borcunun, inşaatı yapıp teslim etmek ve arsa sahibinin borcunun ise, bedel olarak arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmek olduğu, burada iki sözleşmenin içiçe olup birisinin hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğerinin ise MK'nın 634 ve BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Yasası'nın 60. maddeleri uyarınca resmi biçimde yapılması gereken mülkiyet, nakil borcu doğuran sözleşme olduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme biçiminde yapılmasının gerektiği ve bu durumun mahkemece re'sen gözetilmesinin gerektiği, akdedilen sözleşme adi yazılı ön sözleşme olup, ihtilafın anasözleşmenin...
