- KARAR - Davacı arsa sahibi vekili, müvekkilinin hissedarı olduğu arsa üzerinde inşaat yapılmak üzere davalı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenerek sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, taşınmazın müvekkilinden başka hissedarlarının da bulunduğunu, 2009 yılından bu güne kadar davalının taşınmazdaki tüm hissedarlar ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedemediğinden sözleşmenin uygulanabilir niteliği kalmadığım, sözleşmenin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692, maddesi gereğince tüm hissedarlarla sözleşme yapılmasının şart olduğunu ileri sürerek taraflar arasında düzenlenen ... 18. Noterliğinin 04.11.2009 tarihli ve ... yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti (feshi) ile tapu kaydındaki 05.11.2010 tarih ve ... yevmiye no.lu şerhin terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
Noterliği'nin 26.05.2011 tarih ve 12299 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının makul süre içinde ruhsat alamadığı gibi bu konuda bir girişiminin de bulunmadığını belirterek dava konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve tapudaki şerhin kaldırılmasını talep etmiş, davalı vekili ise; dava konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 8 no'lu parsele ilişkin olduğunu ancak 6 ve 7 no'lu parseller ile tevhit edildikten sonra inşaat yapılabileceğini, 7 no'lu parsel ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladığını ancak 6 no'lu parselin malikleri ile anlaşma zemini aranırken davacı tarafından azledilip eldeki davanın açıldığını, davacının kendisini temerrüde düşürmeden açtığı davanın hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede belirtilen 18 aylık inşaat yapım süresinin henüz başlamadığını belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise; davacının dava konusu arsa payı...
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile kira kaybı ve eksik imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 05.....2006 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından ve arsa sahiplerinden olan İbrahim Karatepe, dosyaya sunulan veraset ilamına göre davadan önce ....04.2008 tarihinde vefat etmiştir. Bu durumda davada sözleşmenin feshi istenilmiş olmakla, çekişme konusu taşınmazla ilgili olarak yüklenici ile arsa payı karşılığı sözleşme imzalayan İbrahim Karatepe'nin tüm mirasçılarının davada yer alması zorunludur. Bir kısım mirasçılardan alınan vekalete dayanılarak muvafakat beyanı açıklanması yeterli değildir. Öte yandan, arsa maliklerinden ...sözleşmede yer almamaktadır. TMK m. 692 hükmüne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşlar tarafından imzalanması gerekir. Arsa üstündeki binanın 2009/682 değişik ... sayılı tespit dosyasına sunulan bilirkişi raporuna göre %96 seviyesinde tamamlandığı tespit edilmiştir. Bu durumda...'...
BK’nın 108 ve 106/III. maddesi gereğince, arsa sahipleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshinde haklı olduklarına göre; gerçekleşmiş ise menfi zararının yüklenici davalıdan tazminini isteyebilirler. Sözleşme yapılmamış veya görüşülmesine girişilmemiş bulunulsaydı uğranılmayacak olan zarar, menfi zarardır. Somut olayda da; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan Ankara ili, Çankaya 5. Bölge, Karapınar mahallesinde bulunan 27989 ada 1 parsel numaralı taşınmazdaki üç katlı, yığma çatısı örtülü bodrumunda iki oda, mutfak, kömürlük ve banyo, birinci ve ikinci katında da aynı bölümler bulunan davacılara ait yapı, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 10.12.2003 tarihinde yıkılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yukarıda açıklandığı şekilde feshinden sonra arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında 15.12.2006 tarihinde ayrı bir eser sözleşmesi yapılmıştır....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 14.12.2017 gün ve 2015/364 Esas, 2017/349 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davalılar hakkında açılan davanın HMK'nın 114/1-4 ve 115/2. maddeleri gereğince dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiş, verilen karar kendi adına asaleten, arsa sahipleri Sevgi, Umut ve ...'e vekâleten avukat ... ... tarafından temyiz edilmiştir. ... 6. Noterliği'nde 17.07.2014 gün 53840 yevmiye no ile düzenlenen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ... İlçesi ... Mahallesi Kapanağılı Mevkii 36 pafta 238 ada 10, 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için arsa sahipleri ... ..., ..., ... ve ..., ... ile yüklenici şirket ve ... arasında imzalanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm tarafları davada davacı ve davalı olarak yer almakta olduğundan, Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesindeki arsa sahiplerinin birlikte dava açma koşulu ve taraf teşkili gerçekleşmiştir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi” başlıklı sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Edremit Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/153-182 sayılı veraset ilâmına göre, 17.02.2005 tarihinde vefat eden İdris Niyazi Kıranoğlu tarafından arsa sahibi; SS Altınoluk Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi yönetim organınca da yüklenici sıfatlarıyla yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenici kooperatif, sözleşme konusu (107) numaralı parsele sözleşmede öngörülen koşullarla 48 adet tripleks villa yapmayı ve 16 adedini arsa sahibine teslim etmeyi yüklenmiştir....
Karar, davacı ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dava, 28.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Feshi istenilen sözleşmede davacılar dışında arsa maliklerinin imzalarının bulunduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar, tapu kayıtlarından, dava açılmadan önce davacıların diğer paydaşların paylarını devraldıkları anlaşılmışsa da; dosya kapsamından, feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerin de devredildiğine ilişkin bir delil bulunmamaktadır. Bu sebeple, mahkemece yargılama sonucunda verilecek karar, sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf olarak gösterilmeyen bu arsa sahiplerinin de hukukunu etkileyecektir. ...'...
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. .../.... S. 2 Somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşının da bulunduğu anlaşılmıştır. Bu durumda sözleşme baştan beri geçersizdir ve sözleşmenin geçersizliğinin tespitini arsa sahiplerinden biri talep edebilir. Bu nedenle sözleşmeyi tüm imzalayan tarafların davada bulunması da gerekmemektedir....
Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....
