BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir....
Hükmü davacılar ve davalı arsa malikleri temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve özellikle, 01.05.1998 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 2, 3 6/e-f ve 7. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde eserin tesliminin iskan ruhsatı alınması koşuluna bağlı olduğunun anlaşılmasına, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince bu sözleşme hükümlerinin arsa sahipleri tarafından yükleniciden temlik alan üçüncü kişi davacıya karşı da ileri sürülebileceğine göre davalıların tüm, davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-HUMK'nun 74. maddesi gereğince hakim, her iki tarafın iddia ve savunmaları ile bağlı olup ondan başka bir şeye veya fazlasına karar veremez....
Mahkemece, davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmelerin feshine, davacı kooperatifin acz içinde bulunduğunun tespitine, konut inşaatlarının gerçekleşme seviyesinin %10 oranında olduğunun tespitine karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında tarih ve sayısı yukarıda açıklanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri düzenleme şeklinde yapılmış ve davacı kooperatif temsilcilerince yüklenici; davalı tarafından ise, arsa sahibi sıfatlarıyla imzalanmıştır. Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı hak ve borçları içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, tapulu taşınmazın ya da tapulu taşınmaz payının temlikini içerdiğinden, geriye ya da ileriye etkili olarak feshine, kural olarak mahkemece karar verilebilir. Ancak, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, taraflarının iradelerinin birleşimiyle de fesih olunabilir....
Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "Sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir....
Ancak Kanun’un sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu’nda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. .../... S.2 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi veya alacak istemine ilişkin olup, alacağın tahsiline ilişkin olarak verilen hükmü davacı arsa malikleri ile müdahiller temyiz ettiğinden, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14. maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.07.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
-K A R A R- Davacılar vekili, yüklenici olan davalı ... ile arsa sahibi müvekkilleri arasında arsa payı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin iki bloktan oluşan inşaatı sözleşme şartlarına ve hükümlerine uygun olarak verilen sürede yerine getirmediğini ve bundan sonra getirmesinin de mümkün olamayacağını ileri sürerek, 31.12.1997 tarih 07771 nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olmak üzere feshine,davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptaline, müvekkillerinin arsa payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş; davalı yüklenicinin kendi kusuruna dayanarak hak talep edemeyeceğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir....
Dosya kapsamından, davalı arsa sahipleri tarafından, 07.05.2012 tarihinde, 07.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 30.10.2006 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi istemiyle dava açıldığı, Bodrum 1....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine ilişkindir. TMK’nın 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı yüklenici ile bir kısım hissedarlar arasında düzenlendiği görülmüştür....
