Somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesinin %60 olması ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmiştir. Yüklenici şirket tarafından Faruk'a kayden intikali sağlanan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 1226 ada 25 parsel numaralı taşınmazdaki birinci kat (1) numaralı bağımsız bölümle irtifaklı 166/384 oranındaki arsa payı, Faruk tarafından 07.09.2004 tarihinde davalı Nuran'a kayden satılmış olması sebebiyle Faruk hakkındaki dava, Bursa Altıncı Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/104-138 sayılı hükmü ile "husumet" yönünden reddedilmiştir. Az yukarıda açıklandığı üzere; arsa sahiplerince yüklenici şirkete intikal ettirilen pay kayıtlarının tescili yüklenici şirkete kural olarak ayni haklar sağlamaz. Çünkü, ayni haklar illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur....
-K A R A R- Davacı vekili, davalı ile müvekkili arasında 04.06.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin imzalanmasından bu tarafa 4 yıl geçmesine rağmen davalının inşaata başlamadığını, davalının inşaatı tamamlamasının bu aşamadan sonra imkansız olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmeye göre davacıya teslim edilecek daire karşılığında 210.000,00 TL tazminat ile 60.000,00 TL cezai şartın ve 1.000,00 TL munzam zararın dava tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkili şirket hakkında iflas kararı verildiğini, müvekkilinin elinde olmayan nedenlerle inşaat ruhsatının henüz alınamadığı, sözleşmedeki taliki şartın henüz gerçekleşmediği, ayrıca sözleşmenin feshi halinde müspet zararın istenilemeyeceği, sadece menfi zararların talep edilebileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir. Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır....
Bir kısım davalılar vekilinin adli yardım talebini içeren dilekçesi ve dosya kapsamındaki belge ve bilgiler birlikte değerlendirildiğinde; davalıların, kendisi ve ailesinin geçimini önemli ölçüde zor duruma düşürmeksizin, gereken kanun yoluna başvuru giderlerini kısmen veya tamamen ödeme gücünden yoksun oldukları kanaatine varıldığından adli yardım talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir. 2) Temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil ile kal istemine ilişkindir. Davacı arsa sahibi tarafından; 06.09.1996 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılıp 1999 yılında teslim edilen binaya yönelik olarak, Aralık 2014 tarihinde tanzim edilen rapor uyarınca riskli yapı tespitinde bulunulması nedeniyle, sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil ayrıca riskli yapının yıkımı talep edilmiştir....
Mahkemece, 1828 parselde inşaat yapılmak üzere taraflar arasında ........2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, davalının, taşınmazın tapu ve imar işlemleri sebebiyle inşaat ruhsatını almak için çaba gösterdiği, davacının BK'nun 358. maddesi uyarınca işe başlamakta geciken yükleniciye uygun bir mehil vererek sözleşmenin ifasını talep etmesi ve yükleniciyi temerrüde düşürerek akdi feshetmesi gerektiği, oysa davalının parselizasyon işlemi, imar çapı müracaatları gibi işlemleri makul sürelerde yaptığı, ancak taraflar arasındaki ceza davaları bulunduğu, bu haliyle MK'nın .... ve .......
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 16/07/2021 NUMARASI : 2021/361 ESAS DAVA KONUSU : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tazminat KARAR : Osmaniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 16/07/2021 tarih ve 2021/361 Esas sayılı ara kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacılar vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACILAR VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkillerine ait Osmaniye İli, Merkez İlçesi, İstiklal Mah.147 ada,42 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere yüklenici T4 ile anlaşma yapıldığını, Osmaniye 6. Noterliği'nin 12.10.2018 tarih ve 16037 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalandığını, Osmaniye 6....
Kararı davalılar ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. 1)Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve kat irtifakının kaldırılarak arsa olarak davacı adına tescil istemlerine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
Kararı, davalı vekili, Fer’i müdahiller vekilleri temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yanında temyiz eden fer'i müdahil vekillerinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2) Dava, Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve gecikme tazminatının tahsiline karar verilmiştir. Fesih isteminin yanında dava konusu edilen gecikme tazminatı müspet zarar niteliğinde olup, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece sözleşmenin geriye etkili feshiyle birlikte istenemez. Bu nedenle gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, belirtilen sebeple hükmün bozulması gerekmiştir....
- KARAR - Davacı vekili asıl davada, davalı yüklenici şirketin, taraflar arasında düzenlenen 20.02.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, şirket yetkilisi ...’ın, müvekkilinden aldığı vekaletname ile kötüniyetli olarak sözleşmeye konu parselin bir kısım hissesini, akrabası olan ...’a tapu devrettiğini, sözleşmenin uygulanma ihtimalinin kalmadığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep ve dava etmiş, davalılar ... ve ... aleyhine açtığı birleşen davada ise anılan hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davalarda davalılar, davaların reddini istemişlerdir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki asıl ve birleşen kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan tazminat, tapu iptal tescil ve sözleşmenin feshi davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde temyiz eden asıl davada davalı birleşen davada davacı ... Vek. Av. ... ile temyiz eden asıl davada davacı birleşen davada davalı ... Vek. Av. ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Asıl ve birleşen davalarda, arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve sözleşmenin zamanında tamamlanmaması nedeniyle uğradığı müsbet zararlarını talep etmiş, davacı yüklenici Kemal ise inşaatlarda yaptığı imalat nedeniyle hak ettiği taşınmazın tapu iptal ve tescilini olmazsa imalat bedelini talep etmiştir....
