Paylı malik olunan taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Eldeki davada, davacının, dava konusu taşınmaza 268/2362 oranında paylı malikken davalı yüklenici ile bila tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, sözleşme ile birlikte arsa payının da davalı yükleniciye devredildiği, devir tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda, davacı dışında, başka paylı maliklerin de bulunduğu anlaşılmaktadır....
Mahkemece öncelikle sözleşme tarihi itibariyle taşınmaza ait tapu kaydı getirtilip, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerince imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre asıl ve birleşen davada yer alan taraflara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacının arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı yüklenici ile düzenlenen 9.10.1997 günlü sözleşmenin mahkeme hükmü ile feshedildiği ve yüklenicide mevcut peşinen devredilen tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına geri döndürüldüğü anlaşılmaktadır. Gerçekten, yükleniciye arsa payı karşılığı sözleşme ile peşinen geçirilen tapu kayıtları bir bakıma avans ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmaması yani fesih durumunda ve feshin geriye etkili yapılması halinde sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden yükleniciye peşinen geçirilen tapu kayıtlarının da feshin tasfiyesinde arsa sahibine iadesi gerekir. Davacı yapılan bu saptamalara uygun olarak Bakırköy 10.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/2162 esasında kayıtlı davada yüklenici ve ondan tapuda pay temlik alan kişilere karşı açtığı davada lehine hüküm almış, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....
Davada ise, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bağlayıcı olmadığı ve dolayısıyla ceza koşulununda istenemeyeceği ileri sürülerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ceza şartı sebebi ile davalıya borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesi istenmiştir. Taraflarca yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan parsellerin davacılardan başka çok sayıda paydaşların bulunduğu; parsellerde mülkiyetin ise, müşterek mülkiyet ve çoğunlukla da elbirliği mülkiyet şeklinde olması ve diğer paydaş ve ortakların tümüyle sözleşme yapılmaması sebepleriyle sözleşmenin ifâsının imkansız olduğu davacılarca ileri sürülmüştür....
arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 25.06.2012 tarihinde düzenlendiği, sözleşme gereğince eserin 1 yıl içerisinde inşaatın tamamlanarak arsa sahibine teslim edilmesi gerektiği davalı yüklenicinin edimini yerine getirmede temerrüde düştüğü TBK 124. Maddesi gereğince borçlunun içinde bulunduğu durumdan ve tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı görülmüş TBK 125. maddesi uyarınca iş sahibinin seçimlik haklardan sözleşmenin feshi daha doğrusu sözleşmeden dönmeyi istediği anlaşılmış olmakla; davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, taşınmazın önceki maliki ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı .... vekili, temyiz etmiştir. 1- Dava; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı kanunun 3. maddesi (I) bendinde "gerçek veya tüzel kişilerle tüketiciler arasında kurulan eser sözleşmelerini tüketici işlemi kapsamına almıştır....
Asıl dava yönünden davacının dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebi de bulunduğu için arsa sahipleri yönünden husumetten ret kararının doğru olmadığı belirtilerek asıl davanın tüm davalılar yönünden reddine, karşı davada ise, karşı dava davalısının istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiştir. Kararı, asıl dava davacı-karşı dava davalı vekili temyiz etmiştir. Asıl dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptal tescil, karşı dava ise harici satış sözleşmesinin feshi ve sözleşme doğrultusunda verilen bedelin iadesi ve bononun iptali davasıdır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temliken tescil isteminden kaynaklanmaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; 22.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin... düzenlenen 15.07.2013 tarih ve 25109 yevmiye no'lu vekaletnamede verilen yetkiye istinaden ve hukuki açıdan ehil olduğu doktor raporu ile.... tarafından imzalandığı, tarafların serbest iradesi ile akdedilen sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, mümkün olmazsa gabin sebebiyle sözleşmenin iptali ya da feshi istemine ilişkindir....
Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa malikleri ile yapılması zorunlu olup, davacı arsa sahibi T9, KKİS'de taraf değilse de sözleşme kapsamında payını davalı yükleniciye devrettiğinden sözleşmeye onay verdiğinin anlaşılmasına göre tüm arsa sahiplerinin sözleşmeye onay verdiğinin ve sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekir. Davada talep KKİS'nin feshi ve tapu iptal ve tescile yönelik olup, KKİS'in feshi için diğer arsa maliklerinin davaya dahil olmaları gerekmekte ise de tapu iptal tescil talebi yönünden davaya katılmalarına gerek bulunmamaktadır. Diğer arsa sahipleri davacı olmamış, KKİS'in feshi talebi yönünden davaya davalı olarak dahil edilmiştir. Bu arsa sahiplerinin tapu iptal tescil talepleri olmamasına rağmen ve bu arsa sahipleri tarafından açılmış bir tapu iptal ve tescil davası bulunmamasına rağmen mahkemece davacı olmayan arsa sahipleri yönünden de tapu iptal ve tescil yönünde karar verilmesi hatalı olmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescili davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 01.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Davacının davalı yüklenici ile, yükleniciden bağımsız bölüm ile bağlantılı arsa payı satın alan diğer davalı T6 karşı olan davaları hakkında ilk derece mahkemesince verilen hükümlere karşı, taraflarınca süresinde istinaf isteminde bulunulmaması nedeniyle bunlar hakkındaki hükmün kesinleştiği anlaşılmış olup, istinaf incelemesi sadece davalılar Şeyhmus ve Sevim Yıldız hakkında verilen hükümlerle sınırlı olarak yapılmıştır....
