Davada, taraflar arasındaki 12.06.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerini yerine getirmediği ve bu suretle davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü ileri sürülerek, geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile maddi ve manevi tazminatın tahsili istenmiştir. Görüleceği üzere, sözleşmenin sona erdirilmesi ve bu sebeple doğduğu ileri sürülen zararların tazmini talebinin eldeki davada incelenmesine yasal herhangi bir engel bulunmamaktadır. Bunun yanında, davacılar vekilince tapu iptal ve tescil talebi, dava dışı üçüncü kişilere de şamil olarak ileri sürülmüş ise de, bu şahısların davada taraf olmamalarına karşın, halen davalı yüklenici adına tapuda kayıtlı bağımsız bölümler bulunduğu görüldüğünden davalı yüklenici kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinin de bu davada görülmesi gerekmektedir. Kaldı ki, davacıları dava dışı üçüncü kişilere karşı tapu iptal ve tescil talebine zorlamak da mümkün değildir....
Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda davalıların istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Kararı bir kısım davalı tapu malikleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
-K A R A R- Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olduğunun tespitine, tapu kaydına konulan sözleşme şerhinin terkinine ve sözleşmenin .../.... maddesi uyarınca şimdilik 50.000,00 TL cezai şartın (tazminatın) davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davacının sözleşmenin feshinde haklı olduğunun tespitine, tapu kaydındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkinine ve 50.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline dair verilen karar, davalı şirket vekilinin temyiz istemi üzerine, ... .......
Şti arasında düzenlenen 02.12.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 25.02.2010 tarihli ek sözleşme ve 13.01.2010 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi içerikli daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mevcut olduğunu, davalı yüklenicinin kendisine isabet eden daireleri davalılara ve dava dışı kişilere sattığını ancak inşaatı tamamlamadan işi terkettiğini, yüklenici ile davacılar arasındaki sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi ve davalı yüklenici ile diğer davalılar arasındaki alım satım sözleşmelerinin yüklenicinin henüz haketmediği daireler gözönüne alınarak feshi ile davalılar ..., ..., ..., ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline ayrıca sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi nedeni ile davacıların uğradığı zararlar karşılığı fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 5.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalı müteahhit şirketten tahsiline ve davalıların 13 ve 15 no.lu bağımsız bölümü satın alırken ....
Somut olayda, davalı ...’a A blok 8 no.lu bağımsız bölüm, ...’a B blok 10 ve 11 no.lu bağımsız bölümler, ...’a A blok 5 ve 6 no.lu bağımsız bölümler, ...’a ise D blok 2 no.lu bağımsız bölüm satılmış olup, bu bağımsız bölümlerin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler kapsamında arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümler olduğu ve arsa sahibinin verdiği vekaletname ile devredildikleri savunulmuştur. 2.4. Bu durumda, mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ek sözleşmeler, anılan bağımsız bölümleri devrine ilişkin resmi akitlar ve vekaletnameler üzerinde inceleme yapılarak, bu bağımsız bölümlerin arsa sahibine düştüğü ve arsa sahibi tarafından bizzat ya da vekaletname ile adı geçen davalılara devredildiğinin tespiti halinde tapu iptal ve tescil talebinin reddine, aksi takdirde şimdiki gibi kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. 3.1....
Hukuk Dairesi’nce değiştirilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu kaydının iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de; dava konusu olayda bir inşaat yapımına başlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan 10 yıllık bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya devri söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır....
‘nın, arsa maliki diğer davalı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yükleniciye isabet eden 3 ve 4 nolu daireyi 8.9.1989 tarihli sözleşme ile yükleniciden satın alıp bedelini ödediğini,davalı arsa malikinin yüklenici aleyhine açtığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil davası sonunda ,arsa maliki lehine çıkan ve kesinleşen mahkeme kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edildiğini, davalı yüklenicinin edimini yerine getiremediğinden satın aldığı dairelerin rayiç değerlerinin tespit edilerek, fazla hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 YTL nin faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/133 esas sayılı dosyasında sözleşmeye konu 9166 ada 5 parsel sayılı henüz üzerinde inşaata başlanmamış arsanın iadesi istemiyle açılan dava aynı zamanda taraflar arasındaki adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteğini de zımnen içermektedir. Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde tarafların birbirlerine verdiklerini geri istemeleri mümkün iken ileri etkili fesih halinde inşaatın tamamlanma seviyesine göre sözleşmenin tasfiyesi söz konusu olacaktır. Ancak mahkemece tüm parseller üzerindeki mevcut inşaat seviyesi projenin bütününe göre belirlenip sözleşme feshedilmeden eksik inceleme ile karar verilmesi mümkün değildir....
Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içerdiğinden kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmediği, geçerli olduğu sürece tapu maliki olan arsa sahibi yüklenicinin müdahalesinin önlenmesini isteyemez. Bunun nedeni yüklenicinin sözleşme gereği taşınmazı elinde bulundurmasıdır. Somut olayda, arsa sahibi ...1. Noterliğinden gönderdiği 03.09.2004 gün, 8335 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle 01.05.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiğini bildirmiş, ihtarname davalı kooperatife 06.09.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. Mahkemece sözleşmenin feshi konusunda bir dava bulunmadığı sözleşmenin ayakta olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin mahkemece feshi dışında, tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesi durumunda da sözleşme feshedilmiş olur....
