Sözleşmedeki düzenleme cezai şart ile kira kaybının (gecikme tazminatının) ayrı ayrı istenebileceği anlamına gelmemektedir. Arsa sahipleri ancak cezai şartı aşan miktarda gecikme nedeniyle zararları olursa, cezai şart dışında bunların da tahsilini isteyebileceklerdir. Bilirkişi rapor ve ek raporundan sözleşmede kararlaştırılan her villa için aylık 3000 DM cezai şartın villaların getirebileceği kira gelirinin üzerinde olduğu anlaşıldığından, arsa sahipleri villaların teslimi gereken 23.10.1999 tarihi ile 30.07.2005 tarihi arasındaki cezai şartın tahsilini isteyebilir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi” başlıklı sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Edremit Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/153-182 sayılı veraset ilâmına göre, 17.02.2005 tarihinde vefat eden İdris Niyazi Kıranoğlu tarafından arsa sahibi; SS Altınoluk Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi yönetim organınca da yüklenici sıfatlarıyla yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenici kooperatif, sözleşme konusu (107) numaralı parsele sözleşmede öngörülen koşullarla 48 adet tripleks villa yapmayı ve 16 adedini arsa sahibine teslim etmeyi yüklenmiştir....
Karar, davacı ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dava, 28.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Feshi istenilen sözleşmede davacılar dışında arsa maliklerinin imzalarının bulunduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar, tapu kayıtlarından, dava açılmadan önce davacıların diğer paydaşların paylarını devraldıkları anlaşılmışsa da; dosya kapsamından, feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerin de devredildiğine ilişkin bir delil bulunmamaktadır. Bu sebeple, mahkemece yargılama sonucunda verilecek karar, sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf olarak gösterilmeyen bu arsa sahiplerinin de hukukunu etkileyecektir. ...'...
Asıl davada davalı-karşı davada davacılar vekili, asıl davada davacı yüklenicinin sözleşme uyarınca yapması gereken imalatları tam olarak yapmadığını, müvekkiline ait villalarda eksik ve ayıplı işler bulunduğundan müvekkilinin cezai şart ve kira tazminatı alacağı bulunduğunu ileri sürerek, 5.800,00 TL cezai şart alacağı ile dairelerin teslimi gereken 30.03.2003 tarihinden itibaren 40.000,00 TL kira tazminatının faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 14.07.2008 tarihli ıslahla 30.03.2003 tarihinden dava tarihine kadar her bir müvekkili için 359.875,00' şer TL olmak üzere toplam 719.750,00 TL kira tazminatının davacı-karşı davalıdan tahsili ile asıl davanın reddini istemiş, 20.10.2011 tarihli dilekçe ile de, davacı-karşı davalı tarafından imal edilen villalar, ihata duvarları ve yollardaki eksik ve ayıplı imalat bedeli olan 1.915.837,36 TL ile cezai şart ve kira tazminatının tahsili koşuluyla tescile karar verilmesini istemiştir....
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. .../.......
"İçtihat Metni"Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... , ... ve ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi sonucu yüklenici tarafından devedilen tapu paylarının iptâl ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davaların birleştirilerek yapılan yargılaması sonucunda asıl ve birleşen davalarda ... İnş. San. ve Tic. Ltd....
Zira, cezai şart, asıl borca ilişkin fer'i haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Buna göre geçerli bir şekilde kurulmuş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan dönme cezası da geçerlidir. 3.Dava konusu olayda davalıların murisi yüklenici ile davacı arsa sahibi arasında Salihli 1. Noterliğinde 05.09.2013 tarihinde yapılan "Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" yasada gösterilen şekilde yapılmış olup geçerlidir. Bu durumda, mahkeme kararının gerekçesinde yeralan "Somut olayda, davacı ile davalı arasında resmi şekilde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 'taraflardan cayan olursa 30000tl cayma bedeli ödenecektir.' şeklindeki şartın dönme cezası düzenlenmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, davacı yüklenici ile davalı arasında ....01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının edimlerini yerine getirmeyerek davacıyı vekaletten azlettiğini ve sözleşmeyi tek taraflı şekilde feshettiğini, davacının sözleşmenin .... maddesine dayalı olarak ödediği ....000,00 TL'nin ve .... maddesinde düzenlenmiş 50.0000,00 TL cezai şartın tahsili için başlattığı ... takibinin ise davalının haksız itirazı neticesinde durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile %... ... inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının davasının haksız ve kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddi ile %... kötüniyet tazminatının tahsilini istemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, yüklenici ...’in (temlik alan .... ....) eseri 15.10.2010 tarihinde teslim ettiği, sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan 25.000,00 TL’den kendisine 10.000,00 TL ödeme yapıldığı, bakiye 15.000,00 TL alacağı kaldığı ve yine sözleşme bedeli olarak kararlaştırılan 3 adet bağımsız bölümün tapusunun kendisine devredilmediği, işçilerin sigorta pirim borçlarını ödemediğinden, dava tarihleri itibariyle asıl davada ve birleşen 2013/225 E. sayılı davada cezai şart alacağına hak kazanmadığı, bu borcun yargılama sırasında 07.01.2014 tarihinde ödendiği anlaşıldığında, birleşen 2015/268 E. sayılı davada bu tarihten itibaren birleşen dava tarihine kadar 493 günlük cezai şart talep edebileceği, tapudaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin yargılama sırasında kaldırıldığı, kaba inşaatı herhangi bir ihtirazi kayıt öne sürmeden teslim alan arsa sahibi ...’nın cezai şart talebinde bulunamayacağı, eserdeki kusurlu işlerin...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 10/09/2020 NUMARASI : 2019/270 ESAS - 2020/144 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Alacak KARAR : İskenderun 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 10/09/2020 tarih ve 2019/270 Esas - 2020/144 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı - davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davacılar ile davalı arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmeye uygun ifa edilmediğini belirterek; sözleşmenin feshi ile 1.000.000,00- TL cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
