Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazanacağı kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162.maddesinden yararlanarak bu hakkını üçüncü kişilere de temlik edebilir. Ne var ki, yapılan temlik işleminin tarafı olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı arsa sahibi, bu temlike vakıf olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.maddesine dayanarak temlik işleminde bulunan yükleniciye karşı ne gibi hakları varsa, onun temlik ettiği kişilere (davacıya) karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla bu gibi davalarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafına husumet düşer. Zira, alacağa hak kazanıldığının ispatı ifanın talep edildiği arsa sahibinden istenecektir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, dava dışı arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen 18.05.1998 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan arsa payının 12.11.1998 günlü satış vaadi sözleşmesi ile devralınması nedenine dayalı; davalının haksız elatmasının önlenmesi, ecrimisil ve manevi tazminat tahsili istemleriyle açılmış, daha sonra ıslah yoluyla davalı üzerindeki kaydın iptal ve tescili isteğine ilişkindir. Davalı, 23 parsel sayılı taşınmazda 7 numaralı bağımsız bölümü kendisinin satın aldığını, sözleşmeye yanlışlıkla 5 numaralı bağımsız bölüm olarak yazıldığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.5.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 3.3.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Planlamacılar ...yapı Koop. tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir İddia şekline göre; davacının ...olan bu yeri oturmak amacıyla satın aldığı anlaşılmaktadır. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da değişiklik yapan 4822 sayılı Kanun’un 3/c maddesi ile “......ve tatil amaçlı taşınmaz mallar...” da Kanun kapsamına...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.5.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 3.3.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Planlamacılar ...Konut Yapı Koop. tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir İddia şekline göre; davacının konut olan bu yeri oturmak amacıyla satın aldığı anlaşılmaktadır. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da değişiklik yapan 4822 sayılı Kanun’un 3/c maddesi ile “...konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar...” da...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.5.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 3.3.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... Konut Yapı Koop....
Davalılar Adem Karaca ve İlkay Karaca, yüklenici ile aralarında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ek sözleşme ile değiştirildiğini ve dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibine düşeceğinin kararlaştırıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davacının talep hakkının ayni nitelik taşımadığı gerekçesiyle davalılar Adem Karaca ve İlkay Karacaya yönelik açılmış olan tapu iptali ve tescil davasının reddine; denkleştirici adalet ilkesi kapsamında davalı yüklenici Yaşar Kemal Göğüş'e yönelik açılmış olan davanın kabulü ile 187.110,00TL alacağın bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir....
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçlar için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olup, sözleşmenin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu amacın, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK'nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir....
