Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mahkeme kararı ile feshedilmiş olup yapılan masraflar arsa sahibinin yararına ise yüklenici bu bedeli isteyebilir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 6. ve 18. maddesinde belirtilen yüklenici firmanın işi yarım bırakması halinde yüklenici firmanın kooperatiften hiç bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağının ilişkin hüküm geçersizdir. Bu nedenle davalı arsa sahibinin yararına olan masrafların sözleşmenin feshi tarihindeki rayiç değer üzerinden bedelinin tespiti ile hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dava, yüklenicinin temliki suretiyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde alacak ve tazminat isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir. Burada yüklenicinin borcu arsa sahibine ait arazi üzerine sözleşmesine, amaca ve fenne uygun bir bina imal ederek, arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin temel borcu ise kendisine teslim edilen binadan sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler tapu kaydını ona aktarmaktır. Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümler tapusunu doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi yazılı olması koşuluyla şahsi hakkını Türk Borçlar Kanunu 183. maddesi hükmünce üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir....
Davalı ... yüklenici sıfatıyla dava dışı önceki arsa malikleri ..., ... ve ... ile ... 2. Noterliğinde 02.08.1988 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. Bu sözleşmeye dayanarak dava konusu taşınmazların bulunduğu 150 parsel sayılı taşınmaz arsa malikleri tarafından yüklenici ...’e avans olarak devredilmiş, ... de davalı kooperatif ile sözleşme düzenlemiştir. Görülüyor ki, ... arsa maliki değil yüklenici sıfatı bulunmaktadır. Bu nedenle, yüklenici ...’in, arsa malikleri..., ..., ..., ... karşı ... 2. Noterliği’nce 02.08.1988 günü düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğinde tescile hak kazanabilir. Ancak, anılan bu sözleşmeye dayanarak arsa malikleri ..., ... ve ... yüklenici ...’e karşı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/131 Esas sayılı derdest davasını açmışlardır. Bu dava sonucunda sözleşme taraflarının edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenecektir....
Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı yasada .../... tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca işin eksik ve geç teslim edildiği iddiasına dayalı olarak açılan tespit ve kal, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, davalı yüklenici tarafından davanın reddi savunulmuş, mahkemece dava konusu edilen bağımsız bölümün üçüncü kişiye ait olduğu gerekçesiyle davanın HMK'nın 114 ve 115/... maddeleri gereğince dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir....
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; "Borçlu devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik olan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o alacağından temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır....
Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. 1-Yapılan yargılamaya toplanan deliller dosya kapsamına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir. 2-Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, Borçlar Kanununun 355. maddesinde tanımlanan "eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir....
Noterliği 27/04/2007 tarih ve 11753 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket eden tarafın asıl davacı taraf olduğunu, taraflar arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olduğunu, üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibinin, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifakı tapusunu devretmekle yükümlü olduğunu, yüklenicinin temel borcunun ise eseri (binayı) meydana getirmek olduğunu, sözleşme konusu edimin yerine getirilmesi için talepte bulunulmasının haksız olduğunu, müvekkil ile davacı taraf arasında yapılan sözleşmeye uygun hareket etmeyen davacı edimlerini zamanında yerine getirmediğini, müvekkilini zarara uğrattığını, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye verildiği iddia edilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Davalılar harici satım sözleşmesine dayanmıştır....
