Konut Yapı Kooperatifinin üyesi olduğu ve kooperatife karşı üyelikten kaynaklı herhangi bir borcunun bulunmadığı, dava konusu bağımsız bölümün kur’a ile davacı adına tahsis edildiği, davalı yüklenici kooperatifin de diğer davalı arsa sahibi T.H....’ne karşı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği, bu itibarla davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceği, ne var ki, dava konusu bağımsız bölüm de dahil olmak üzere davalı yüklenici kooperatife isabet eden bazı bağımsız bölümlerin, davalı arsa sahibi tarafından verilen vekaletnameler kötüye kullanılarak, yüklenici kooperatifin o dönemdeki yöneticileri tarafından üçüncü kişilere devredildiği, dava konusu bağımsız bölümü devralan davalı ......
Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Karar, davacı ve davalı ... vekillerince temyiz edilmiştir. 1) Davacı vekilinin temyiz istemi yönünden; Dava, kooperatif üyeliğine bağlı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece uyuşmazlık, davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre incelenmiş ve kooperatif tarafından dairelerin iskân izinlerinin alınması yükümlülüğünün yerine getirilmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kooperatif üyesinin tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle kendisine bir konut tahsis edilmesi ve kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir....
Yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonunda dava konusu taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmaması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olabileceğini gösteren fiziki bir durumun bulunmaması, taşınmazın boş arsa vasfında olması, beyanlarında samimi oldukları kanaatine varılan tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde davalıların kural olarak iyiniyetli kabul edilmesi gerektiği ve aksinin ispat edilemediği kanaatine varıldığından tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. " gerekçesiyle; davacıların davalılar Tayyip ve Erdal’a yönelik tapu iptal ve tescil davalarının ayrı ayrı reddine, davacılar ile davalı Göktürk Yapı Dekorasyon İnş. Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alınması nedeniyle tapu iptali ve tescil, birleşen dava ise yükleniciye edimi karşılığı bırakılan bağımsız bölümün yüklenici mirasçıları adına tescili isteğine ilişkin olup, yüklenici mirasçıları tarafından açılan dava Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin denetiminden geçerek bozulmuş olup, davaların birleştirilmesinden sonrada bu istemin reddi nedeniyle hüküm temyiz edildiğinden, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 14.10.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır. Koşulları yerinde ise, kazandığı kişisel hakkına dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşuluyla (BK. m.162,163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Somut olayda, dava konusu bağımsız bölüm kat karşılığı temlik nedenine dayalı olarak davalı yüklenici adına tescil edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici, finans ihtiyacı duyar....
Kat 5 No'lu bağımsız bölümü davalı yüklenicilerden satın aldığını, satış bedelini ödediğini, ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin muvazaalı olarak feshedildiğini belirterek tapu iptali ve tescil, ikinci kademede satış bedeli olan 100.000,00TL'nin davalılardan müteselsilen tahsilini dava ve talep etmiş, 12.11.2012 tarihli celsede davalı ... aleyhindeki davasından feragat etmiştir. Davalı Ulusal Demir Çelik İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, davalı ... ve ...'in inşaat gereği yapmış oldukları masraflar için 300.000,00TL'nin ödenerek inşaatın devir alındığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, istirdat davasında; davalı ... Çelik Ltd. Şti. ve davalı ..., aleyhindeki davanın reddine, davalılar ... Ensar, ... ve .... İnşaat San. ve Ltd....
Somut olaya geldiğimizde, davacı ile davalı yüklenici arasında 8.02.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak dava konusu 905 ada 11 parselin 170/240 hissesi yüklenici ...’a tapuda devredilmiştir..... ise devraldığı tapu hisselerini diğer davalılar yada seleflerine tapuda satış yapmıştır. Mahkeme doğrudan yükleniciden tapuyu devralan ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tapuya tesciline karar vermiştir. Diğer davalıların temyiz istemi olmadığından sadece....ve ..... açısından olaya baktığımızda her iki davalı yargılamanın tüm aşamalarında, .....’tan tapuya güvenerek hisse satın aldıklarını, iyiniyetli olduklarını, satın aldıkları sırada arsa sahibi ile ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin olduğunu bilmediklerini, ...’ın inşaatı yarım bırakmasından sonra inşaatı diğer davalılarla birlikte tamamladıklarını beyan etmişlerdir....
ARSA PAYI KARŞILIĞINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ 634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 10 ] "İçtihat Metni" Dava, yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; tapu iptâli ve tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında yapılan ve Milas 2. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 05.12.1996 tarih ve 14758 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, davalı kooperatif yüklenici, davacı ise, arsa sahibi sıfatlarıyla imzalamışlardır....
