Konut Yapı Kooperatifi arasında 15.05.2004 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yoluyla temlik aldıklarını, ancak yüklenici şirketin inşaat yapımında geciktiğini, yüklenici şirkete işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesini aksi halde inşaatın üçüncü kişilere yaptırılacağının ve masraflarının kendilerinden alınacağının ihtarını arsa sahibi olan davalı kooperatife üye olarak kayıtlarının sağlanmasını talep etmiştir. Davalı kooperatif, davalı yüklenici şirketin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın mevcut hali itibari ile davacıların kooperatiften bir istekte bulunamayacaklarını davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında, davalılara ait taşınmazların tevhidi sonrası inşaat yapılması amacıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ön sözleşmesi niteliğindeki 'inşaat sözleşmesi' düzenlendiğini, müvekkilinin asıl sözleşmeye hazırlık amacıyla gider yapmasına rağmen davalıların asıl sözleşmeyi imzalamaktan kaçındıklarını ileri sürerek, sözleşmenin ifası amacıyla harcanan 93.569,62 TL' nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, tarafların paylaşım ve teknik detaylarda anlaşamamaları nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamadıklarını, taraflarca düzenlenen sözleşmenin şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve davalıların dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde dava konusu taşınmazların bedelinin tahsili ve cezai şart istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 18.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı arsa sahibine ait ...parseldeki arsa üzerinde bina yapılarak; 1,2,8 no'lu bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak arsa sahibine verilmesi; 3,4,5,6,7,9 no'lu bağımsız bölümlerin ise yükleniciye bırakılması, yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin pürüzsüz olarak devredilmemesi halinde bir hafta sonra geciken her gün için rayiç kira bedelinin cezai şart olarak ödenmesi kararlaştırılmıştır. Belediye tarafından gönderilen 08.11.2013 tarihli yazıda dava konusu taşınmazın yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı bildirilmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı daire teslimi, olmadığı taktirde bedelinin tahsili ve gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir....
Davalılar T13 T12 T8 T22 T11 T16 T10 T9 T15 T18 T19 T17 T20 ve T21 vekili T29 cevap dilekçesinde özetle; davacının, müvekkili davalılar ile yapmış olduğu bir inşaat sözleşmesinin bulunmadığını, davacının sunmuş olduğu ve Karatay Belediyesi İmar Müdürlüğü'ne hitaben yazılan ve arsa maliklerinin bir kısmının imzaladığı, bir kısmının ise parmak bastığı davacı şirkete dava konusu taşınmazda yapı ruhsatı verilmesi talepli dilekçenin bir sözleşme sayılamayacağını, bu imzaların ne olduğu ve kime ait olduğunun anlaşılamadığını, davacı ile müvekkillerinden T17 T15 ve T18'nın arsa tahsis sözleşmesi başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, yine arsa maliklerinde T30 de davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, diğer arsa malikleri ile yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığını, ilgili sözleşme hükümlerine göre davacının dava konusu taşınmazda yapılması gereken bağımsız bölümleri 31/12/2010 tarihinde iskan ruhsatı alınmış olarak teslim etmesi gerektiğini...
- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkili paydaş arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümün verilmediğini, yüklenicinin 10.05.2007 tarihli ihtarname göndererek, sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi gereken daireyi veremeyeceğini, bu nedenle müvekkiline ait 1/28 hissenin tapusunun müvekkiline istenildiği tarihte geri verileceğini bildirdiğini, davalı tarafın iyi niyetli olmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalacak şekilde 45.000 Euro bağımsız bölüm bedeline karşılık şimdilik 4.000 Euro’nun , ek sözleşmedeki 30.000 Euro cezai şart alacağından 1.000 Euro'nun dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davalı, davacı ile inşaat yapım sözleşmesi düzenlediklerini, yapılan inşaatın projeye uygun yapıldığını savunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenici sözleşmeye göre davacıya bırakılan hisseli daireyi küçük inşa ettiğine göre davacının dairede % 30'luk hissesi dikkate alınarak oluşan bedelin davalıdan tahsilinin gerektiği, inşaatın süresinde teslim edilmediği, dava tarihi itibariyle yapı kullanım izin belgesinin alınmadığı, sözleşme uyarınca yüklenici tarafından ödenmesi gereken harç, vergi, pirim gibi borçların ödenmediği, bu haliyle inşaatın tamamlanarak davacı arsa malikine süresi içerisinde teslim edilemediği gerekçeleriyle davacının kira ve tazminat talepleri kabul edilmiştir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Kararı, asıl davada davalı vekili ve birleşen davada davalılar ...., .... ve ..... temyiz etmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 06.05.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde işin süresi temel üstü ruhsatından itibaren toplam 15 ay olarak kararlaştırılmış ise de, söz konusu parselin bulunduğu bölgede imar çalışması bulunduğu, bu nedenle inşaat yapımına izin verilmediği ve halen dahi bu durumun devam ettiği anlaşılmaktadır. Mevcut hukuki ve fiili durumun taraflarca bilinerek sözleşmenin imzalandığı hususu da tartışmasızdır....
Nitekim arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri götürü bedelli sözleşmeler olup, aksi kararlaştırılmadıkça işin yapı kullanım izin belgesi alınarak teslimine kadar doğacak masraflar yükleniciye aittir. 13.07.2001 günü yürürlüğe giren 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun'dan sonra düzenlenen 03.08.2005 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslimi taahhüdü bulunmakla yüklenicinin yapı denetim hizmet bedelinden de sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece yapı denetim sözleşmesi ve mevzuatı çerçevesinde bilirkişi incelemesi de yaptırılarak yapı denetim şirketine ödenmesi gereken miktarın bulunarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı yorumla bu istemin reddine karar verilmesi de doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir....
