Buna göre, önce yüklenici arsa sahibinin haklarını ödeyecek, ondan sonra tapu iptâli ve tescili kararı yerine getirilecektir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilmesi gerektiğinde; yüklenicinin işten el çektiği tarih itibariyle yaptığı işin, tüm işe olan oranı tespit edilir. Bulunacak oran, sözleşmede işin tümünün ikmal ve teslimi halinde yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payı olarak belirlenen inşaat miktarına uygulanır. Böylece, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölüm ve arsa payı saptanır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanunun 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler. Bu durumda mahkemece, dava konusu sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince, davalı yüklenicilerin, süresinde inşaatı tamamlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshinin haklı olduğunun tespiti ile uğradıkları zararın tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalının süresinde edimini yerine getirmediği gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili feshinin haklı olduğunun tespitine ve hesaplanan kira mahrumiyetinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir....
Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bağımsız bölüm ya da bedel alması anlamına gelmektedir. Gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. Bunun karşıt anlamından çıkan sonuç ise inşaat seviyesinin % 90 ve üzerinde olması halinde geriye etkili fesih mümkün değildir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Mahkemece, iddia, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, inşaatın gerçekleşme seviyesinin % 78,05 olduğu, sözleşme ile ruhsatın hangi zaman dilimi içerisinde alınacağının kararlaştırılmadığı, bu nedenle de yüklenicinin makul sürede inşaat ruhsatı alması gerektiği, makul süresinin ise 3 ay olduğu, davalının 23 aylık zaman dilimi içerisinde inşaatı bitiremeyerek temerrüde düştüğü, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, sözleşme nedeniyle oluşan tapu kayıtlarının sebepsiz kaldığı, bu nedenle de diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali gerektiği, olumlu zarar kapsamında olan kira tazminatı isteminin sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle verilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile sözleşme ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi olan davacılar ve davalı ...’ın hisseleri oranında tesciline, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalılardan ..., ... ve... İnşaat Ltd....
Noterliği'nde 02.11.1994 gün, 44186 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, sözkonusu sözleşme dava dışı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/977 esas, 2000/941 karar sayılı ilâmıyla feshedilerek verilen karar kesinleşmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde sözleşmenin tarafları ve onların halefleri sözleşme gereği verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer taraftan talep edebilirler. Buna göre fesih halinde arsa sahipleri yükleniciye veya onun talimatıyla bağımsız bölüm ya da hisse sattığı sözleşme dışı üçüncü kişilere devrettikleri tapu paylarının iptâlini isteyebilirler....
-K A R A R- Asıl davada davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalılar arasında 28.12.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre paylaşımın, %54 yüklenici %46 ise arsa maliki payı olarak belirlendiğini, inşaatın tek bina olarak yapılması kararlaştırılmasına rağmen davalının, sözleşmeye aykırı olarak müvekkilinin olurunu almadan, sözleşmede öngörülenden farklı bir proje ile inşaata başladığını, bir adet bina yerine iki ayrı bina şeklinde projeyi uygulamaya geçirdiğini, 24 aylık inşaatı tamamlama süresinin dolmuş olmasına rağmen davalı yüklenicinin, işin %15'ini tamamladığını ileri sürerek, 28.12.2005 tarihli sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshi ile varolan inşaatın yıkımı ve kar kaybı için 15.000,00 TL menfi zararın tahsilini talep ve dava etmiş; birleşen karşı davanın reddini istemiştir. Asıl davada davalılar vekili, dava konusu sözleşmenin müvekkili ... Tic....
Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
- KARAR - Asıl davada davacı-karşı davada davalı arsa sahipleri vekili, müvekkilleri ile yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 22.02.2006 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme tarihinden itibaren 42 ayda müvekkillerine ait dairelerin teslimi gerekirken teslim edilmediğini, inşaatın %15 oranında terk edildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshine ve yükleniciye devir edilen arsa payının tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
