Davacı arsa sahibi, dava dışı yüklenici ile düzenledikleri arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimi karşılığı yükleniciye devredilecek payı sözleşme düzenlendikten hemen sonra devretmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere bağımsız bölüm satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364....
MAHKEMENİN İLK KARARI VE DAİREMİZİN İLK KARARI : Mahkemece ilk karar ile; "arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü 3. kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Davamızda da, davalı arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak davacıya devrettiğine dair bir belge sunulmamıştır....
Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
Dosyada yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sureti bulunmamakla birlikte dava dilekçesi içeriği, dosya kapsamı ve Erdemli Noterliği'nce düzenlenen 20.05.1997 tarih ve 5229 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki rızai taksim sözleşmesinden davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaatyapım sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ve dava dışı diğer arsa sahipleri arasında yapıldığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder....
Mahkemece, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan hakların 1-5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, davacının 15 yıl önce bitirilen ve fiilen kullandığı bağımsız bölüm ile ilgili istemini zamanaşımı süresi dolduktan sonra ileri sürdüğü belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaad ettiği” sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde ücreti (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir....
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 30.12.2011 gün ve 391-992 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 01.12.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve sonradan bu sözleşmeye göre düzenlenen protokollerden kaynaklanmaktadır. Uyuşmazlık, niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklandığından kararın temyizen incelenmesi görevi Yüksek 23. Hukuk Dairesi'ne aittir. Bu nedenle, dosyanın Yüksek 23. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesi gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz itirazlarını incelemekle görevli Yargıtay Yüksek 23.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 23.06.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Dava ve birleştirilen dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğunun arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dava konusu taşınmazlardan 14 numaralı dairede arsa sahipleri lehine ipotek bulunduğu bu ipoteğin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklandığı anlaşılmıştır....
Noterliği'nin 26.05.2011 tarih ve 12299 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının makul süre içinde ruhsat alamadığı gibi bu konuda bir girişiminin de bulunmadığını belirterek dava konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve tapudaki şerhin kaldırılmasını talep etmiş, davalı vekili ise; dava konusu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 8 no'lu parsele ilişkin olduğunu ancak 6 ve 7 no'lu parseller ile tevhit edildikten sonra inşaat yapılabileceğini, 7 no'lu parsel ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladığını ancak 6 no'lu parselin malikleri ile anlaşma zemini aranırken davacı tarafından azledilip eldeki davanın açıldığını, davacının kendisini temerrüde düşürmeden açtığı davanın hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede belirtilen 18 aylık inşaat yapım süresinin henüz başlamadığını belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise; davacının dava konusu arsa payı...
Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün, 2018/1 sayılı iş bölümü kararı ile 01.07.2016 tarihinden sonra arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanıp temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyaların temyiz ve karar düzeltme taleplerini inceleme görevi Dairemize verilmiş ise de; az yukarıda açıklandığı gibi taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklandığından karar düzeltme talebini inceleme görevi Dairemize ait olmayıp, benimseyerek temyiz incelemesini yapan Yüksek 23. Hukuk Dairesi'nin görev alanında kalmaktadır. Ancak anılan Dairecede görevsizlik nedeniyle gönderme kararı verildiğinden görevli Dairenin belirlenmesi için dosyanın Yargıtay Hukuk İş Bölümü İnceleme Kurulu'na gönderilmesi gerekmiştir....
