gözetilip eser sözleşmesinde yapılan imalatların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılıp yapılmadığı da yukarıda açıklanan çerçevede değerlendirilerek asıl ve birleşen davalarda karar vermek ve birleşen 2019/354 esas sayılı dosyada eser sözleşmesi kapsamında iş bedeli alacağı çıkar ise ödeme miktarının ödeme yapan malikler açısından dikkate alınması, birleşen 2011/361 esas sayılı dosyada ise 2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine karar verilmesinden ibarettir....
Davadaki istemin dayanağı, yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Davalı vekili, tarafların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak konusunda ön anlaşma imzaladıklarını, buna göre müvekkiline kaparo olarak 50.000 TL ödendiğini, 05.08.2010 tarihine kadar resmi sözleşmenin yapılmaması halinde bu miktarın müvekkilinde kalacağının kararlaştırıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, bu durumda tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları nedeniyle geriye isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalının itirazının 50.000 TL için iptaline, takibin devamına, asıl alacağın %20 si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
Davacı ile dava dışı yüklenici ... arasında 16.05.2006 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre zemin kat betonu atıldığında 1 dairenin ferağının yükleniciye verileceği kararlaştırıldığı, sözleşme kapsamında 12 nolu bağımsız bölümün devrinin davalıya yapıldığı, yüklenicinin inşaatı %10 seviyesinde tamamladıktan sonra yarım bıraktığı, davacı ve dava dışı arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettikleri ve 23.11.2011 tarihinde 2. bir yüklenici ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladıkları dosya kapsamından anlaşılmaktadır....
Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Çünkü, 10.01.1995 günlü sözleşmenin 2. ve 3. maddeleri; 27.09.1995 tarihli sözleşmenin 2. ve 9. maddeleri hükümlerinde: İmar durumları belli olduktan sonra proje aşamasında taraflarca “inşaat sözleşmesinin” yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ise, yukarıda da açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerdiği iki sözleşmeden birisidir. Yüklenici davalının karşı edimini oluşturan “inşaat yapma” borcunu içerir “inşaat sözleşmesi” yapılmamıştır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre davacının talebinin kabulüyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici payına düşen 2 no'lu daire ile 4 no'lu dükkanın kat irtifakı gereği (18 ve 19 no'lu dükkanlar) davalı arsa sahipleri adına olan tapusunun iptaliyle, davacı yüklenici şirket adına tesciline dair verilen ilk karar davalı arsa sahipleri ... ve ... tarafından temyiz edilmiş,Yargıtay 15. Hukuk Dairesince 05.04.2004 tarihinde arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açtıkları davanın sonucunun beklenmesi bakımından verilen karar bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak, fesih davasının sonucu beklenmiş, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle ... 3. As. Tic....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan binada yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemi, kademeli istek ise tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, tescil isteminin kabulüne dair hüküm, davalı ...’nun temyizi üzerine Dairemizce özetle “...Arsa maliki ... ile ... arasında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu kanıtlanamadığından, ...’nin arsa payı devri sözleşmesinden kaynaklanan kişisel bir hakkının bulunduğu düşünülemeyeceğinden, davacının da yüklenicinin halefi olarak kişisel hakkı temellük ettiği iddiasına dayanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürme olanağı yoktur. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin hüküm altına alınması doğru görülmemiştir....
Davalı Dursun Ali Işık vekili cevap dilekçesi ile; müvekkili davalı ile diğer davalı arasında Samsun 6.Noterliğinin 04/07/2017 tarih 15944 yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalı müteahhidin yapılan sözleşmeye uygun hareket etmediğini, davalı müteahhit ile yapılan hesaplamalar sonucunda karşılıklı ibralaşma yapıldığını, Samsun 6.Noterliğinin 04/07/2017 tarih 15944 yevmiye numarası ile yapılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, Samsun 6.Noterliği'nin 16/08/2018 tarihinde 22615 yevmiye numarası ile yapılan düzenleme şeklinde fesihname ile feshedildiğini, fesih metninde; ''Samsun ili Atakum ilçesi Büyükoyumca Mahallesi vaki ve kain tapunun 1732 ada 3,4,5,6 ve 7 parsel numaralarında kayıtlı bulunan taşınmazlar ile ilgili yapılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini gördüğümüz lüzum üzerine ve karşılıklı olarak feshettik.Söz...
Ancak, Kanunun sistematiği nazara alındığında, kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
