Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından hedeflenen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat asıl ve ek sözleşmelerin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte olan BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca taşınmaz devri yükümlülüğü getiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. 818 sayılı BK'nın 11. (TBK'nın 12.) maddesi uyarınca, kural olarak kanunun emrettiği şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda artık bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir....
Davalılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı-yüklenici kooperatif arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdolunurken davacının, davalı kooperatifin başkanı olduğunu, murisin 2002 yılında vefat ettiğini, inşaatın yüklenici kooperatif tarafından geç tamamlanmasından dolayı müvekkillerinin sorumlu olamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı kooperatif vekili, diğer davalılar murisinden üç adet bağımsız bölüm satın alan davacının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin halefi olabileceğini, ancak dava tarihi ile satın alma tarihi arasında 10 yıllık süre geçmiş olduğundan alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Hükmü, davalı arsa maliki vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, tazminat davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 18.02.2014 gün ve 2013/8418 Esas, 2014/1169 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin de ortağı olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması konusunda davalılardan yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini, ancak yüklenicinin verdiği vekalet ile davalı ...'in 32 no'lu bağımsız bölümü davalı ...'...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı yüklenici ile müvekkilleri ve dava dışı diğer paydaşlar arasında 28.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, arsa üzerinde herhangi bir fiili ya da resmi işlem yapılmadığını, taşınmazda birden fazla paydaş olduğunu ve verilen vekaletnamelerde yetki farklılığı bulunduğunu, iştirak durumu çözülmemiş taşınmaz üzerinde sözleşme yapıldığını, ... ve ... 60 yaş üzerinde olmalarına rağmen sağlık kurulu raporu alınmadığını,... 2007 yılında hissesini ...'...
ün, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim etmediğini, inşa edilen kısmın ise imar mevzuatına aykırı kaçak yapı olduğunun tespit edildiğini, bu açıdan sözleşmenin ifasının hukuken ve fiilen imkansız hale geldiğini, müvekkillerinin murisinin sözleşme gereği, arsa payını davalı yükleniciye devrettiğini, diğer davalıların da yükleniciden arsa payı satın aldıklarını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle arsa payının eski malikine döneceğini bilen ya da bilmesi gereken davalıların iyiniyetinden bahsedilemeyeceğini ileri sürerek, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, yükleniciden arsa payı alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına miras hisseleri nisbetinde tesciline, yıkım masrafları davalı yükleniciden tahsil edilmek üzere kaçak yapının kal'ine, davalıların taşınmaza vak'i müdahalelerinin men'ine ve taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Kararı, davalı temyiz etmiştir. 1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, arsa sahibi, arsasını inşaat yapımına elverişli olarak hukuki ayıptan ari olarak yüklenciye teslim borcu altındadır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyle yükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmaya zorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz. Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ileri sürebilir. Ayrıca, davacı tarafça, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm haklarının temlik alındığına ilişkin herhangi bir iddia ve delil de ileri sürülmemiştir. Bu durumda, mahkemece, davacının inşaata yaptığı katkı ile ilgili istemin de davalı arsa sahipleri yönünden husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirdi. Ne var ki; davacının inşaata yaptığı katkı ile ilgili istemine ilişkin, davalı arsa sahipleri yönünden davanın erken açıldığı yönündeki gerekçe, davalı arsa sahiplerince temyiz edilmediğinden davacı lehine usuli kazanılmış hak oluşturmuştur....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşmeden kaynaklanan alacak ve inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir. 818 BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
