Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacılar ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacı arsa sahiplerinin iradesi fesada uğratılarak, sözleşmeye konu taşınmazın önce davalı ... ........’a, ondan davalı ...’a, ondan da en son davalı ...’e devredildiği, tapuda satış yoluyla yapılan bu devirlerin, gerçek satış işlemi niteliğinde olmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak ve yüklenici ...’ın isteği üzerine bedelsiz olarak gerçekleştirildiği, keza taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasında fahiş fark bulunduğu, tapuda düzenlenen resmi satış senedinde yazılı bedelin ödendiğine ilişkin herhangi bir delil de sunulmadığı, bu itibarla devir işlemlerinin muvazaalı olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal ile hisseleri oranında davacılar...
Bozkan'ın aldığını ve bedelinin tamamını aldığını, müvekkilin kardeşi ile birlikte dava konusu dairede oturmaya başladıklarını, bağımsız bölümü satın aldıklarında sözleşmenin geçerliliğini sürdürdürdüğünü, asıl davada davacı arsa sahibinin edimlerini yerine getirmediğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat, birleşen dava taraflar arasındaki arsa payı karşılığı sözleşmesinin ileriye etkili fesih, tapu iptal ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3/2. maddesi atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428, 438/7,8,9. maddeleri ile 439/2. maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 nci maddesi ile 470 ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1.1....
Noterliğinin 1490 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalı adına kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı A.B.S İnşaat Plastik Ambalaj ve Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın dayanağı olan ve davacıların murisinin tarafı olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı NB İnş. Turizm ve Nak. Hiz. San. Tic. Ltd....
Kararı, davalı temyiz etmiştir. 1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, arsa sahibi, arsasını inşaat yapımına elverişli olarak hukuki ayıptan ari olarak yüklenciye teslim borcu altındadır....
Kararı, davalı vekili ile asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Bu nedenle mahkemece, öncelikle tüm paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olan arsa payı karşılığı sözleşme ya da sözleşmelerin yapılıp yapılmadığının ve yapılan sözleşmeleri imzalamayan paydaşların sözleşme ya da sözleşmelere onay verip vermediğinin ve dolayısıyla tüm paydaş ve yükleniciyi bağlayıcı nitelikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığının saptanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaat yapılması kararlaştırılan taşınmazın maliklerini ve yükleniciyi bağlayıcı olduğunun belirlenmesi durumunda ise; davacılara davada taraf olmayan diğer paydaşların davaya onaylarının alınması, onay vermeyenlerin de davaya katılması işlemlerinin yapılabilmesi için davacı tarafa uygun süre verilmesi ve bu işlemlerin yapılması durumunda sözleşmenin feshi davasının esasının incelenmesine geçilmesi zorunludur. Bu halde ceza şartı alacağı dışındaki dava konusu taleplerin incelenerek uyuşmazlığın çözüme bağlanması gerektiği açıktır....
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin, devre dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle davalı yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar .... ve... adına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmiştir. Dairemiz'in geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından tapu iptali ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin yükleniciye arsa malikince devredilmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan dava dışı ...dan satın alındığı anlaşılmakta ve davacının sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde payı olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir. Geriye etkili feshin tasfiyesi de sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yapılacağından yüklenicinin alacağı özellikle arsa payı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa payı değil inşaatın getirildiği seviyenin yapım bedeli olacaktır. Ancak bazı somut uyuşmazlıklarda feshin geriye etkili uygulanması adalet duygularını zedeler niteliktedir....
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davacı vekilinin yerinde olmayan tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davalı vekilinin imalat bedeline ilişkin temyiz itirazları yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tazminat istemine ilişkindir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
