Hukuk Dairesi'nce onanması üzerine davaya bakan mahkemece, iddia ve dosya kapsamına göre, davacı ... ile davalılar ... ve ... hisselerini devrettiklerinden, bu kişiler hakkında hüküm tesisine yer olmadığına; inşaatın zamanında tamamlanmaması nedeniyle sözleşmenin feshi gerektiği, kat irtifakının feshine kat maliklerinin oyu ile karar verilebileceğinden bu konudaki istemin reddi gerektiği belirtilerek, davanın kısmen kabulü 09.08.1995 tarihli sözleşmenin feshine, kat irtifakının feshi davasının ise reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili ile dahili davalı ... vekili temyiz etmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat irtifakının sona erdirilmesi istemine ilişkindir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen feshi ile tazminat istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nın 33. maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir. Davacının dava, açıklama ve 25/11/2021 tarihli Atakum Belediye müzekkere cevabına göre 07/06/2021 tarihli 652 sayılı tadilat yapı ruhsatlı taşınmaz için 08/10/2021 tarih 367 sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tek blok olarak (B blok olmadan) birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacıların taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir....
inşaat halinde bıraktığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile bu sözleşmeye konu taşınmazlar üzerine, davalı tarafından yapılan daireler ve diğer tüm imalatın terk edilerek bedel alınmaksızın davacılara devrine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil istemi ile açılmış, davanın tam ıslahı ile yine sözleşmenin feshi talebi yenilenerek bununla birlikte tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulmaksızın gecikme tazminatı, kira tazminatı ile eksik ve ayıplı işler bedeli talep edilmiştir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay Özel Dairesinin, kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir....
Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve eksik işler bedeli ile tazminat, karşı dava ise terditli olarak sözleşmenin feshi ve imalat bedelinin tahsili, mümkün olmazsa 7 ve 12 numaralı dairelerin yüklenici adına tescili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı anlaşması ile feshedilebilir. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde, iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesinin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanun'un 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi ile taraflar arasındaki ilişkinin tasfiye edilmesidir. Somut olayda davacı arsa sahipleri, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini ve davalı yüklenicinin kira borcu ile eksik imalat borcu olduğunu ileri sürerek, sözleşmeye göre yükleniciye verilmesi kararlaştırılan C ve D bloklardaki zemin katta kat irtifakı kurulmayan bağımsız bölümlerin kendilerine ait olduğunun tespitini talep etmişlerdir. Bu talep sözleşmenin tasfiyesi şeklinde anlaşılmalıdır. Mahkemece, davacı arsa sahiplerinin geç teslimden dolayı 84.000,00 TL kira bedeli, 152.256,09 TL eksik iş bedeli bulunduğu tespit edilerek, bu taleplerle ilgili tahsil hükmü kurulmuş, ayrıca C ve D bloklardaki yükleniciye bırakılması kararlaştırılan dört adet bağımsız bölümünde davacılara ait olduğunun tespitine karar verilmiştir....
Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi, kira tazminatı ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK'nın 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. (818 sayılı BK'nın 213. maddesi), Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Somut olayda taraflar arasında sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapıldığı sabittir. Böyle bir sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülememesi için sözleşmede kararlaştırılan arsa payının temlikinin yapılmış olması veya inşaatın geldiği seviye itibariyle vazgeçilmeyecek derecede bulunması gerekir. Bilirkişi raporuna göre inşaat seviyesinin %60 olduğu, herhangi bir tapu intikali sağlanmadığı için sözleşme baştan itibaren geçersizdir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Dava, 05.05.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin feshi ve ........1998 tarihli ek sözleşmenin yürürlük kazandığının tespitine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Dava dilekçesinde, taraflar arasında akdedilen 05/05/2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile ... .... Noterliğince düzenlenen .../.../1998 tarih ve ... yevmiye numaralı ek sözleşme hükümlerinin yürürlülük kazandığının tespiti istenmiştir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 29/09/2022 NUMARASI : 2021/90 ESAS-2022/189 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Feshi KARAR : Ceyhan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29/09/2022 tarih ve 2021/90 E.-2022/189 K. sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 20/04/2015 tarihinde, Ceyhan 1....
Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır, bu ayrım yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. ......
