"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshi ve gecikme cezası alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece fesih isteminin kabulüne, cezai şart alacağının kısmen kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle ileriye etkili fesih halinde müspet zarar kapsamındaki gecikme cezası (ceza-i şart) istenebileceğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Davacı sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshini talep etmiştir....

Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. 24....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....

Noterliğinin 20.05.2014 tarihli, ... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı şirket ile ... arasında Aksaray 4. Noterliğinin 23.09.2013 tarihli, ... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, davalı şirket ile ... arasında Aksaray 4. Noterliğinin 14.06.2013 tarihli, 3131 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedilmiş olup, davalı şirkete aynı taşınmazın hissedarlarınca tapuda satış adı altında yapılan temliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için yapıldığı, dolayısıyla gerçek anlamda satış iradesinin bulunmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sözleşmenin taraflarından birinin edimini yerine getirmemesi halinde devredilen payın her zaman geri istenebileceği gözetilerek satış amacı bulunmayan bu temliklerden dolayı dava ve birleştirilen davaların reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir....

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararı bulunmamaktadır. Taraf iradelerinin birleşmesi de söz konusu değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarih olan 11.12.2009 tarihi itibariyle üzerine inşaat yapılacak parseller imara kapalı değildir. Davalı arsa sahipleri, parsellerin mahkemelik olduğunu bilmektedir. Bu husus İzmir 32.Noterliğinin 11.12.2009 tarih 17690 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6.maddesinde belirtilmektedir....

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek, yüklenicinin edimi ise sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. İskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır....

İlk Derece Mahkemesince; "..davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı menfi ve müspet zararın tazmini isteminden ibaret olduğu, taraflar arasında Bursa 16. Noterliğinin 25.04.2008 tarih 18254 yevmiye numaralı sözleşme ile Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalanmış olduğu, davacı dava dilekçesinde ilgili sözleşme hükümlerine göre adına kayıtlı Bursa İli Osmangazi İlçesi Bağlarbaşı Mahallesi 895 ada 3 parselde kayıtlı bulunan taşınmazı davalının satın almayı taahhüt ettiğini, ilerleyen aşamalarda davacının arsasında imar değişikliği yapıldığını, arsanın büyük bir kısmının ibadet yeri otoparkı olarak tahsis edildiğini, davacının davalı taraf ile yapmış olduğu sözleşmenin ifa edileceğine güvenerek imar değişikliğine süresinde itiraz etmediğini, bu sebeple arsanın kullanamaz hale geldiğini beyan ederek taraflar arasında düzenlenen Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 18/1....

Mahkemece, yapılan yargılama sonunda, taraflar arasında düzenleme şeklinde imzalanan 10.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 13.02.2012 tarihli tadil sözleşmesi imzalandığı, tadil sözleşmesinde işin teslim tarihinin 01.03.2013 olarak belirlendiği daha sonra, arsa sahiplerinden davacı ... ile davalı yüklenici arasında adi yazılı 10.09.2009 tarihli protokol imzalandığı, arsa sahibi ....'...

-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arsa sahibi ... arasında 21.10.2005 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir hafta sonra davalı arsa malikince haksız olarak feshedildiğini, sözleşmeye konu taşınmazın ifayı imkansız kılmak için davalı ...'a devredildiğini, bu şahıs tarafından da davalılar ... ve ... İnşaat ile yeni bir sözleşme yapılarak tapuya şerh verildiğini, böylece diğer davalıların da bu haksız feshe iştirak ettiklerini ileri sürerek, şimdilik 60.000,00 TL maddi, 20.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama aşamasında ıslah ile maddi tazminat miktarını 324.373,00 TL'ye arttırmıştır. Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece iddia, savunma, uyulan Yargıtay bozma ilamı ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmenin haksız olarak feshinden kaynaklı davacıların kâr kaybından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan davalı ...'...

Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Asıl dava ve birleşen davada, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu iptali tescil, tazminat ve yine birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların açtığı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, asıl uyuşmazlığın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki davaya ilişkin bulunması nedeniyle, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....