Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi talebine ilişkin değerlendirme; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz satış vaadinde bulunulduğundan sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmekte olup; taşınmaz devride gerçekleşmediğinden ve sözleşmenin davacının yanında olan tarafları da açılan davaya muvafakat verse de geçersiz olduğu anlaşılan sözleşmenin feshi talebinin reddine karar verilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi 2021/113 Esas 2021/113 Karar "(TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60) ve 6502 sayılı TKHK'nun 41. Maddesi gereğince sözleşmenin geçerliliği için resmi şekle riayet zorunludur. Geçersiz sözleşme yok hükmündedir. Geçersiz sözleşmenin feshi veya geçersiz sözleşmeden dönmek mümkün değildir." denilmiştir....

-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili şirket ile davalıların da arasında bulunduğu arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapıldığını ve arsa sahiplerine ait parsellerin tevhit edildiğini, ilgili belediyesinden ....08.2007 tarihinde yapı ruhsatı alınarak inşaata başlandığını, ancak daha sonra belediye imar planının İdare Mahkemesi'nce iptal edildiğini, buna bağlı olarak inşaat ruhsatının da iptal edildiğini ve inşaatın durdurulduğunu, hali hazırda ... dükkanın ve ... dairenin kaba inşaatının tamamlandığını, fakat mevcut imar planına göre inşaat alanını genişletmenin mümkün olmadığını, davalıların, bu beklenmeyen hal sebebiyle, yeniden paylaşım yapılması hususunda anlaşmaya yanaşmadıklarını, imar durumundaki değişiklikler nedeniyle inşaatın sözleşmede öngörüldüğü şekilde yapılmasının mümkün olmadığını ileri sürerek, müvekkili ile davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin değişen şartlara uyarlanmasını ve hakkaniyet çerçevesinde davalılara verilmesi...

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile tapu iptâli ve tescil istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar asıl dava davacıları vekilince temyiz edilmiştir. Davacı yüklenici tarafından üzerinde inşaat yapımı kararlaştırılan Bakırköy ... 724 ada 23 parsel taşınmazın asıl ve birleşen dosya davacıları arasında paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı olduğu asıl dava dosya davacılarından Mustafa kendi adına asaleten, ..., ... ve ...’ye vekâleten davalı yükleniciyle .... Noterliği’nde 18.03.1998 gün 11201 yevmiye nolu, davacı ...’in 21.01.1998 gün 2989 yevmiye nolu, dava dışı diğer arsa sahiplerinin 24.03.1998 gün 11966 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıkları anlaşılmaktadır....

Davacı vekilinin cezai şarta ilişkin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. .../... S.2 Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”, diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nın 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Şekil geçerlilik şartı olduğundan, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir....

Mahkemenin,"arsa sahibi yönünden, arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü üçüncü kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri, alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Davamızda da, davalı arsa sahibinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak davacıya devrettiğine dair bir belge sunulmamıştır. Davacı tarafça arsa sahibinin yüklenici ile imzalamış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakkının temlik alındığı kanıtlanamadığına göre, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak talep ettiği eksik iş bedeli, gecikme tazminatı, cezai şart bedeli talebi bakımından dava açmakta aktif husumeti bulunmadığından, bu talepler bakımından davacının aktif husumet yokluğu nedeniyle davasının reddine" karar verilmiştir....

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacının arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı yüklenici ile düzenlenen 9.10.1997 günlü sözleşmenin mahkeme hükmü ile feshedildiği ve yüklenicide mevcut peşinen devredilen tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına geri döndürüldüğü anlaşılmaktadır. Gerçekten, yükleniciye arsa payı karşılığı sözleşme ile peşinen geçirilen tapu kayıtları bir bakıma avans ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaatyapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmaması yani fesih durumunda ve feshin geriye etkili yapılması halinde sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden yükleniciye peşinen geçirilen tapu kayıtlarının da feshin tasfiyesinde arsa sahibine iadesi gerekir. Davacı yapılan bu saptamalara uygun olarak Bakırköy 10.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/2162 esasında kayıtlı davada yüklenici ve ondan tapuda pay temlik alan kişilere karşı açtığı davada lehine hüküm almış, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....

Davalı T5 vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Her ne kadar davanın yan tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi isteniminde bulunmuş ise de ; Arsa üzerinde inşaatı başlanan bağımsız bölümlerin yapımı tamamlanmış ve anahtar teslimlerinin gerçekleştiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye / ileriye etkili feshi konusu inşaatın yargılama safhasındaki son duruma göre değerlendirilmesi gerektiğini, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlama oranı % 90'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerektiğini, inşaatın tamamlama oranı, sözleşme konusu gayrimenkul inşaatının tüm unsurları dahil edilerek hesaplanması gerektiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi ve tapunun iptalinin mümkün olmadığını iş bu nedenlerle yapımı gerçekleşmiş olan inşaata dair kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının reddi ile davacı taraf ifa uyarınca ödemesi gereken bedeli ödemediğini, iddia edildiği...

Hukuk Dairesi'nin 21.02.2008 gün 2006/6555 Esas, 2008/1047 Karar ve 09.02.2016 gün 2015/5062 Esas, 2016/766 Karar sayılı ilamları).Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesinin feshi halinde ödenmesi yükleniciye yükletilse dahi inşaat yapılacak arsanın emlak vergisi yükümlüsü ve Yapı Denetim Kanunu'na göre yapı denetim hizmet sözleşmesinin tarafı arsa sahibi olacağından bunları ödeyen arsa sahibi yükleniciden istirdadını talep edemez ise de; yüklenicinin gerçekleştirdiği imalâtlarla ilgi çalıştırdığı işçilerin SGK primleri ve vergilerini iş ve imalât bedeline dahil olarak iş-arsa sahibinden tahsil ettiği veya edeceği ve bunların ödeme yükümlüsü yüklenici olacağından, bunları yüklenici adına ödediğini kanıtlayan iş-arsa sahibi kendisine sebepsiz zenginleşme yükümlerine göre ödenmesini isteyebilir.Arsa sahibi kooperatifin ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2012/447 Esas sayılı dosyasında açıp görevsizlikle ... 19....

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılan 21687 ada 1 ve 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda davalılardan başka arsa sahipleri de olup, davalının taahhüt etmesine rağmen bunlarla sözleşme yapılmaması, davalı arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerde devrettiği arsa payı ile ilgili diğer paydaşların açtıkları önalım davası sonucu tapu kaydının iptâli ile diğer arsa sahiplerine intikali sebebiyle 21687 ada 1 ve 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda sözleşme gereği akdin ifasının imkânsız hale gelmesi sonucu uğranılan zararın giderilmesi istemine ilişkindir....

- K A R A R - Davacılar vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalı yüklenici şirketin temerrüde düştüğünü ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve tapudaki sözleşme şerhinin terkinini talep ve dava etmişir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....