ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 18/05/2023 NUMARASI : 2023/203 ESAS DAVA KONUSU : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : İlk derece mahkemesinin 18/05/2023 tarihli tedbire itirazın reddi ara kararına karşı davalı tarafından kanun yoluna başvurulmuş, dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmiş olmakla yapılan inceleme sonucunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı tarafın, Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Akçalar Mah., 241 Ada 1 Parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak olan inşaat yapım işi konusunda anlaştıkları, imar durumuna göre taşınmazın zemin etütleri, tüm plan projeleri, belediye harçları ruhsat başvuruları yaptığını ancak davalının sözleşmeyi feshederek işi başka bir müteahhide verdiğini beyanla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile masraflarına karşılılık şimdilik 50.000 TL’nin davalından tahsili ile inşaata konu Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Akçalar Mah., 241 Ada 1 Parsel sayılı taşınmaz...
Şti. arasında tarihsiz ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan parsellerle ilgili adi yazılı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeyi diğer arsa sahipleri adına vekâleten, kendi adına asaleten imzalayan arsa sahibi ..., noterde düzenlenen asıl sözleşmeyi de arsa sapihlerine vekâleten imzalamış olup geçerli vekâletnamelerinin bulunduğu anlaşılmaktadır. ... Tekstil İnş. Ltd. Şti.'de ilk yükleniciden inşaatı devralıp arsa sahipleriyle de adi yazılı da olsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıktan sonra sözleşme ve protokollerin konusu olan persellerdeki inşaatı, "sözleşme" başlıklı tarihsiz sözleşme ile eski TL üzerinden 170.000.000.000 TL (Yeni TL üzerinden 170.000,00 TL) karşılığı davalı ve birleşen dosya davacısı ... Konut Yapı Kooperatifi'ne devretmiş, ayrıca ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ile ......
. - KARAR - Dava, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket ve diğer davalı 3. kişilere devredilen hisselerin iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı ...'...
- Davacı şirketin ticari defterlerinin incelenmesinde taşınmazın devri karşılığında herhangi bir ödemenin olmadığı, dava dışı diğer arsa sahibi olan ...'nin ticari defterlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan devir nedeniyle para giriş çıkışının olmadığı bildirilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 21.11.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akabinde davalı yüklenici tarafından taşınmaz üzerinde sadece temel çalışması yapılmış ve inşaat bu hali ile terk edilmiştir. Davacı arsa sahibinin davalı yükleniciye tapu devri yapmadığı kayıtlarla sabit olup, tanzim edilen sözleşme içeriğinde de avans niteliğinde tapu devri yapılacağına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için tapuda taşınmaz devri yapılması şart olmayıp fiilen inşaat faaliyetlerine hazır şekilde yer tesliminin yapılması yeterlidir. Kaldı ki davalı yüklenicinin sözleşmeyi, belirlenen süre geçmesine rağmen, ifa edeceğine dair beyanı da bulunmamaktadır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ayni hak sahibi olan diğer paydaşların haklarının etkileneceği muhakkaktır. Bu nedenle sözleşme imzalanırken diğer paydaşların imzasının bulunması veya muvafakatının alınması gereklidir. Diğer paydaşların sözleşmede imzası bulunmaması veya muvafakatinin alınmaması halinde sözleşme geçerli olmayacaktır. Mahkemece ... ada 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olan diğer arsa sahiplerinin de davalılarla sözleşme imzalayıp imzalamadıkları veya davacı ve dava dışı ... ... tarafından imzalanan sözleşmeye muvafakatlarının bulunup bulunmadığı konusunda bir araştırma yapılmamıştır. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Mahkemeden sözleşmenin feshi talep edilebilmesi için sözleşmede imzası bulunan tüm maliklerin davayı birlikte açmaları ya da davalı safında bulunmaları gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tesbiti, olmadığı takdirde feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Dava, yanlar arasında ... .... Noterliği'nde yapılan 08.04.2011 tarih, 011962 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, olmadığı takdirde takdirde sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile 08.04.2011 tarih, 011962 nolu sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir. Karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Davalı T9 vekili kararı istinaf etmiş ise de davalının tapu iptal davasına konu hisse payı üzerinden hesaplanan nispi istinaf harcı yatırmadığından İlk Derece Mahkemesince istinaf talebi ek kararı ile ret edilmiştir. İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve 3 kişilere devir edilen tapu kayıtlarının iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süresi 24 ay kararlaştırılmasına rağmen, davalı yüklenici tarafından herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadığı gibi inşaat seviyesi % 48 seviyesinde kalmıştır. Yüklenicinin temerrüdü halinde Türk Borçlar kanunun maddesi gereğince arsa sahibi seçimlik hakları kullanabilir. Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle davacı arsa sahipleri sözleşmenin feshinde haklıdır....
Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. 6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı edimleri içerdiğinden, yüklenici kendi edimini yerine getirmeden inşaat bedeli karşılığı verilmesi gereken tapu payının devrini isteyemez. Somut olayda yüklenici kooperatif, arsa sahiplerine verilecek 24 nolu parsel üzerine inşaat yapmadığından ve böylece sözleşme ifa edilmediğinden temerrüde düşen yüklenici arsa sahibinden tapu payı isteyemez ise de, davalı ve karşı davacı arsa sahibince karşı davada inşaatın yapım bedeli, kısaca nama ifa istenildiğinden istemi kabul edilmelidir (BK. 97. md.). Ancak, arsa sahipleri kendilerine ait parsele ilişkin inşaatın yapım ruhsatını almayı yükümlenmiştir. Yüklenici emlak vergilerini ödemediği için ruhsatın alınamadığını savunmuşlardır. Gerçekten dosyaya giren makbuz örneklerinden emlak vergilerinin kooperatif tarafından 15.09.2006 tarihinde ödendiği anlaşılmaktadır....
