HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan edim yükümünün süresi içinde ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikme cezası alacağının tahsili talebine ilişkindir....
Dava, eksik ve ayıplı ... bedeli ile gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir. Eksik ve ayıplı ... bedelinin, arsa sahibinin bağımsız bölümlerine isabet eden kısmının tamamının tazmini istenebilirken ortak alanlardaki eksik ve ayıplı ... bedelinin ise, sadece arsa sahibi hissesine düşen bedeli talep edilebilir. Diğer yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı talep edilemez. Somut olayda, dava konusu edilen eksik ve ayıplı işlerin binanın ortak alanlarına ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Her paydaşın ortak alanlarda payı bulunduğundan bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden davacı arsa sahibinin ancak kendi hissesine düşen bedeli isteyebileceği açıktır....
Kararı, davalı-karşı davacı arsa maliki vekili temyiz etmiştir. Temyize konu karşı dava, davalı-karşı davacı arsa malikince açılan gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu ... bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflarca ....05.1995 tarihinde noterlikte düzenleme şeklinde bağıtlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinde " İnşaat süresinde bitmediği takdirde her bağımsız bölüm için kooperatif arsa sahiplerine günün şartlarına göre her ay kira bedeli ödeyecektir. Bu durum en çok ... ay sürebilir. Bu süredede bitmesze arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir " hükmü bulunmaktadır. Sözleşmede belirlenen ... aylık bu süre, yüklenicinin, arsa malikine ait daireleri teslimi gereken süre olup, hiç bir şekilde arsa malikinin gecikme tazminatı talep ederek ifayı bekleme hakkını ortadan kaldırıcı nitelikte değildir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, gecikme tazminatının tahsili istemiyle açılmış; mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 84.428,12 TL gecikme tazminatının, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınmasına karar verilmiş ve verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Davacılar ile davalı şirket arasında Didim Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 21.09.2004 tarihli, 10327 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacılar arsa sahibi; davalı şirket ise yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini diğer davalılar ise “garantörü sıfatlarıyla imzalamışlardır (818 BK madde 110)....
Taraflar arasındaki 06.....2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, dava konusu inşaat ....06.2009 tarihinde ikmal edilerek arsa sahibine teslim edilecek, aksi halde 60 günlük cezalı süre başlayacak ve bu sürede için arsa sahibine günlük 500,00 TL ödenecektir. Akitte, bu süre sonunda da inşaatın bitirilememesi halinde sözleşmenin kendiliğinden feshedilmiş sayılacağı ifade edilmiş ise de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ...'ın istikrarlı uygulamalarına göre kendiliğinden ve tek yanlı olarak feshedilemeyeceğinden ve fesihte taraf iradelerinin birleşmesi dışında mahkemece karar verilebileceğinin kabulü karşısında bu hükmün somut olaya uygulanması imkanı bulunmamaktadır. Şu hale göre, sözleşmenin geçerli ve halen ayakta olduğu anlaşılmaktadır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 02/02/2023 NUMARASI : 2021/391 ESAS, 2023/108 KARAR DAVA KONUSU : Alacak (Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Amasya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 02/02/2023 tarih, 2021/391 esas 2023/108 karar sayılı kararına karşı, davalı şirket vekili tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin, davalı şirket ile Amasya 1. Noterliğinde 12.02.2015 tarih ve 01790 Yevmiye numarası ile "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiğini, sözleşme gereğince, Amasya Merkez Hızırpaşa Mah....
ın davasından feragat ettiği gerekçesiyle, eksik ve ayıplı imalat bedelinin yarısı olan 4.125,00 TL'nin davalılardan tahsiline, gecikme tazminatı isteminin ve ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı ... vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı geç teslimden doğan kira kaybı ile ayıplı ve eksik imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu bir eser meydana getirmek ve meydana getirilen eseri sözleşmede kararlaştırılan zamanda sözleşme şartlarına uygun olarak iş sahibine teslim etmektir. Kural olarak, eserin arsa sahibine teslim edildiğini ispat yükü yükleniciye düşer. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 25.07.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "e" bendinde inşaatın anahtar teslimi yapılacağı belirtilmiştir. Bu durumda, mahkemece yukarıda ifade edilen ilke ve taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında uyuşmazlığın çözemlenmesi gerekmektedir....
Mahkemenin, D blok 4. kat (7) nolu dairenin mülkiyetinin davacılara ait olduğunun, tesbitine dükkan bedeli ve fazla inşa olunan bağımsız bölüm bedelinin, gecikme tazminatının kabulüne dair kararı davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz istemleri reddedilmelidir. 2-Taraflar arasında biçimine uygun düzenlenen 21.09.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde %35 arsa sahiplerine, %65 yükleniciye verilmek üzere plan ve projesine uygun altı katlı inşaat yapılması, konunun tanımlanan 165 m2 alanlı daire ile 82 m2'lik bir dükkanın arsa sahibine ruhsat tarihinden itibaren 36 aylık inşaat sezonu süresinde tamamlanarak teslimi, artı kat atılması durumunda masraflarına ortak olması kaydıyla arsa sahiplerine pay verilmesi kararlaştırılmıştır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedeli ile değer kaybı ve kira tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
