sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibinin kendisinin sattığı bağımsız bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptali ve tescil isteminde bulunamayacağını, arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiğine göre dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 61 ve devamı maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebinin hukuksal dayanaktan yoksun kaldığını, dava konusu taşınmaza ilişkin resmi şekilde düzenlenmiş satış ve vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendilerince mahkemeye ibraz edildiğini, bu konuda taralar arasında da bir ihtilaf bulunmadığını, bilirkişi raporuna göre inşaatın seviyesinin %40 olduğunu, dolayısıyla yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, bu bağlamda yaklaşık ispata yarar delilleri ibraz ettiklerini...

Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Somut olayda, uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise de, arsa sahiplerince tapu devri edimi yerine getirilmiş olmakla artık sözleşmenin tarafları bağladığının kabûlü gerekir. Esasen bozma ilamında da bu husus vurgulanmıştır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....

(TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....

Noterliğince doğrudan düzenlenen 01.05.2007 tarihli ve 12590 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığının ve sözleşmede öngörülen koşullarla davacıların kayden maliki oldukları ve Antalya Merkez Hurma Mahallesinde bulunan 4216 ada 5 numaralı parsel üzerine inşaat yapımını yüklendiğini ve ayrıca sözleşmenin 24. maddesi hükmü uyarınca, taşınmaz üzerindeki ... lehine 30 yıl süreli olarak konulan intifa hakkının kaldırılmasını da yüklendiğini; ancak, davalının yüklendiği bu edimini ifa etmediğini ve dolayısıyla sözleşmenin geçersiz hale geldiğini ileri sürerek; yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz hale geldiğinin ve feshedildiğinin tesbitine, olmadığı takdirde de sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesine karar verilmesini istemiştir. Yukarıda tarih ve sayısı yazılı sözleşme, BK'nın 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir....

Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan, yüklenici şirket arasında 29.04.2011 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra dava konusu parselin 57/100 payının yükleniciye devir edildiğini, pay devrinden sonra inşaata temel hafriyatı dışında imalat yapmayan yükleniciye ulaşılamadığını, buna rağmen taşınmazın 24.08.2011 tarihinde diğer davalıya tapuda devir edildiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile yüklenici tarafından diğer davalıya satılan 57/100 payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olarak arsanın tapudaki maliki ile anlaşarak tapuyu devir aldığını, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin tapuya şerh verilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir....

Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararları'nda, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi % 90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Mahkemece ileriye etkili feshin sonuçlarının da hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir....

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 25.01.1984 günlü 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır....

mülkiyet kazanamadığı için üzerine konulan haciz ve ipoteklerin de geçerli olmadığını ileri sürerek, 06.10.2009 tarih ve 8420 no'lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına, davalı yüklenici ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 02.08.1993 tarih ve 36801 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahiplerinden ... tarafından açılan ve diğer arsa sahipleriyle arsa sahibi ...'in mirasçılarınca onay verilen davada; Bakırköy 8. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 04.02.2000 tarihinde kesinleşen, 1996/713 Esas, 1998/189 sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi halinde; Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen hükümleri gereğince ve "haksız iktisap kuralları uyarınca" sözleşmenin tarafları, karşılıklı olarak birbirlerine kazandırdıklarının ve verdiklerinin iadesini talep edebilirler....