Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 13.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
- K A R A R - Dava, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. Davacı vekili, davalı yüklenici ... İnşaat..Ltd. Şti. ile davacı müvekkili ve dava dışı arsa sahibi ...’nın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, inşaatın 2008 yılı sonunda teslim edileceğinin öngörüldüğünü, davalı müteahhidin ...’a ait parseldeki inşaatı teslim ettiğini ancak müvekkiline düşen dairelerin bulunduğu binadaki inşaatı %30 seviyesinde terk ettiğini, dairelerden birini de müvekkilin rızası hilafında üçüncü kişiye devrettiğini ileri sürerek, sözleşmenin müvekkili ... yönünden geriye dönük feshi ile üçüncü kişilere satışı yapılan dairelerinin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, yüklenicinin inşaattan el çektirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Mahkemece toplanan deliller ve bu kapsamda bilirkişi raporları değerlendirildiğinde; yüklenici davalının, yüklendiği ediminin ifasında, borçlu temerrüdüne düşmüş olduğu ve davacıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye doğru feshini dava etmelerinde haklı oldukları anlaşıldığı gibi; mahkemece, sözleşmenin “geriye etkili sonuç doğurur şekilde” feshine karar verilmiş olması da isabetli olmuştur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinde, yüklenici-davalı tamamen kusurludur. 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 108. maddesi hükmü gereğince, sözleşmeyi haklı olarak bozan taraf kendine düşen borcu ödemekten kaçınabileceği gibi; yapmış olduğu ödemeyi veya verdiği taşınmaz ya da taşınmaz payını geri isteyebilir. Bundan başka, eğer borçlu kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini kanıtlayamazsa, alacaklı sözleşmenin geçersiz kalmasından doğan maddi zararının tazminini de isteyebilir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/282 Esas 2009/351 Karar sayılı sözleşmenin feshi davasında alınan rapora göre de, tamamlanma oranının % 80 olarak belirlendiği, bu duruma göre sözleşmenin geriye etkili olarak feshi hususunun kabul edilmesi gerektiği, geriye fesih halinde ise kira tazminatı talebinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasında eser sözleşmesinin kendisine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı arsa sahibi sözleşme hükümlerine göre, kendi payına isabet eden bağımsız bölümlerin süresi içinde teslim edilmediğinden bahisle gecikme tazminatı istemiştir. Davacı arsa sahibince daha önce açılan ... .......
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptâli tescil ve men’i müdahale istemlerine ilişkindir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ve davalı yüklenici şirket ile 3. kişiler adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın kabulüne dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davalı ... ile ... kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayıp, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerdir. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiştir....
Davacıların miras bırakanı ve arsa sahibi olan ... ile davalılardan ... ve ... arasında; Saray Noterliği'nce, doğrudan düzenlenen 15.06.2005 tarih ve 03862 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yükleniciler ... ve ..., arsa sahibi ...'nun kayden maliki olduğu 86 ada ve 74 parsel numaralı tapulu taşınmaza sözleşmede öngörülen koşullarla, inşaat yapımını ve 13.12.2006 tarihinde “anahtar teslimi” şeklinde işin teslimini yüklenmişlerdir. Yüklenicilerin, yüklendikleri edimlerin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş oldukları mahkemece kabul edilerek 15.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine ilişkin verilen karar, taraflarca, temyiz edilmediğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin, feshi hakkındaki mahkeme kararı kesinleşmiştir....
Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir. Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır....
Kararı, asıl davada davacı-karşı davada davalı arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı-karşı davada davalı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Asıl dava, taraflar arasındaki 22.06.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile sözleşme uyarınca yükleniciye avans olarak verilen tapunun iptali ile tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine karar verilmesine rağmen, yükleniciye avans olarak verilen tapu kaydının iptali ile arsa sahipleri adına payları oranında tesciline karar verilmesi gerekirken bu konuda karar verilmemesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir. Geriye etkili feshin tasfiyesi de sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yapılacağından yüklenicinin alacağı özellikle arsa payı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa payı değil inşaatın getirildiği seviyenin yapım bedeli olacaktır. Ancak bazı somut uyuşmazlıklarda feshin geriye etkili uygulanması adalet duygularını zedeler niteliktedir....
