HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2022/1076 KARAR NO : 2022/515 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : KARATAŞ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 12/12/2019 NUMARASI : 2012/104 ESAS, 2019/304 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil, olmazsa tazminat KARAR : Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı davacı ve davalılar vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK' nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi....
Onaylı mimari projesine ve yapı ruhsatına aykırı veya izinsiz olarak inşaat yapılmış olması halinde, aynı Kanunun 32. maddesi gereğince belediyece yıkım kararı verilmesi ve ayrıca 42. maddesi hükmü uyarınca da ceza yaptırımı uygulanması zorunludur. Somut olayda da; yüklenici tarafından yapılan inşaatın, yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı bilirkişi raporlarının incelenmesinden anlaşıldığı gibi; Bahçelievler Belediyesi Encümeninin 23.03.1999 tarih ve 872 sayılı kararıyla inşaatın yıktırılmasına karar verilmiştir. “Kaçak Yapı” İmar Yasasına aykırı olarak yapılmış olduğundan ekonomik değer taşımaz. Oysa sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yüklenici, yasal olarak yapmış olduğu işin bedelini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleştiği tarihteki serbest rayiç fiyatlarına göre ve Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca arsa sahiplerinden isteyebilir....
e verilen vekaletnameye dayalı olarak davalılara satıldığı, ayrıca, .... ve ....yı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan diğer davacılarla birlikte dava açtıkları,... ve ... ...'in imzalarının bulunmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine onay verdiklerinin anlaşıldığı, tüm davacıların ......1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmesi istemine ilişkin davalarının kabulü gerektiği, davacılar ... ile...'nın davalarının reddinin doğru olmadığı, yanlar arasında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın uygulanmasını gerektirir bir uyuşmazlık bulunmamasına göre, kat irtifakı yönünden Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olduğundan bahisle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesinin de doğru olmadığı, ... ve ... tarafından açılan dava sonucu ... .......
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
- K A R A R - Davacı vekili, dava dışı müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müteahhitin zamanında taşınmazı teslim etmemesi üzerinde açılan davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini ancak sözleşme gereği müteahhite verilen taşınmazın %50 arsa payının müteahhit tarafından davalılara devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi sebebiyle davalılar üzerine kayıtlı arsa paylarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir. Davalılar payları iyiniyetli olarak devraldıklarını, devralırken herhangi bir şerh olmadığını, tapuya güven ilkesi gereği edindiklerini savunarak davanın reddini istemişlerdir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....
Elbirliği ya da müşterek mülkiyet şeklinde mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm ortakların ya da müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunludur. Kural bu olmakla birlikte, bazı ortak ya da müşterek paydaşlar tarafından yapılan sözleşmelere, diğer ortak ya da paydaşların onay vermeleri durumunda da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli ve bağlayıcı olur. Somut olayda ise; sözü edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek sözleşme, sözleşme konusu müşterek mülkiyete konu olan parsellerdeki davacıların miras bırakanı olan ...'nin payları hakkında yapılmıştır. Taşınmazların tümü hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapıldığına ilişkin dosya kapsamında yeterli bilgi ve belge bulunmamaktadır....
Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına geri döndürmeleridir. Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir. Arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik de artık sebepsiz kalır....
Davalı ..., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşa ettiği binalar yönünden arsa sahibi diğer davalılardan alacaklı bulunduğunu, davalıların bu dairelerin bir kısmını satarak zenginleştiğini, aralarındaki alacak borç ilişkisinin tasfiye edilmediğini savunmuştur. Diğer davalılar vekili, müvekkilleri ile diğer davalı ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla geriye etkili olarak feshedildiğini, davacının ... ile yaptığı sözleşmenin müvekkilleri açısından bir bağlayıcılığının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
