- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın yapımı sırasında Belediye tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaatın durdurulduğunu ve yıkım kararı alındığını, bu durum üzerine davalıların ......
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın %43 seviyesinde olduğu, taraflardan sözleşme ilişkisini devam ettirmelerinin artık beklenemeyeceği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, tarafların aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, eski yapıdaki ekonomik değerlerin ancak eski yapının yıkım masraflarını karışlayabilecek düzeyde olduğu, asıl davada davacının bu husustaki talebinin yerinde olmadığı, arsa sahibi ...’nin yapılan imalatın bedelini karşılamakla, yüklenici ...’ın da arsanın tapusunu iade ile yükümlü olduğu, davacı ... ile davalı ... arasında yapılan sözleşmede davalı ... taraf olmadığından ona husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı ... adına kaydına, %43 düzeyindeki inşaat imalat bedeli olarak 294.242,12 TL’nin davalı ...’den tahsili...
a hisse devrinin dayanağının davacı arsa sahibi ile aralarında imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, ancak anılan sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilmesi karşısında, yükleniciden hisse satın alan davalılar ... ile ... yönünden tescilin yolsuz olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalılar ... ile ... adına kayıtlı 1/24'er payın davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, diğer davalılara yönelik davanın ise reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi sonucu tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, davalılar ... ve ... hakkındaki davanın kabulüne, diğer davalılara ilişkin satışların arsa sahibi davacı tarafından yapıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye elverişli değildir....
Davalı arsa sahipleri, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici şirket, savunmada bulunmamıştır. Mahkemece, dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Gerçekten, davalılar arasındaki 19.06.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükmen geriye etkili olarak feshedilmiş, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Geriye etkili fesihte, ileriye etkili fesihte olduğu gibi yükleniciye işin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusu verilmez. Feshin tasfiyesi arsa sahiplerinin yükleniciye yaptığı kadar iş bedelini sebepsiz zenginleşmeye dayanarak ödemesi suretiyle yapılır. Dolayısıyla, feshin tasfiye işlemleri yapılmamışsa işin yüklenicisi arsa sahiplerinden sebepsiz zenginleşmeye dayanarak alacak talebinde bulunabilir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Dosya kapsamından, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin birden çok parseli içerecek şekilde birkısım arsa sahipleri ile imzalandığı görülmüş ise de, davacıya ait taşınmaza paydaş olan diğer arsa malikleri ve inşaatın yapılacağı tüm taşınmazların paydaşlarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı anlaşılamamaktadır....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 05.....2006 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından ve arsa sahiplerinden olan İbrahim Karatepe, dosyaya sunulan veraset ilamına göre davadan önce ....04.2008 tarihinde vefat etmiştir. Bu durumda davada sözleşmenin feshi istenilmiş olmakla, çekişme konusu taşınmazla ilgili olarak yüklenici ile arsa payı karşılığı sözleşme imzalayan İbrahim Karatepe'nin tüm mirasçılarının davada yer alması zorunludur. Bir kısım mirasçılardan alınan vekalete dayanılarak muvafakat beyanı açıklanması yeterli değildir. Öte yandan, arsa maliklerinden ...sözleşmede yer almamaktadır. TMK m. 692 hükmüne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşlar tarafından imzalanması gerekir. Arsa üstündeki binanın 2009/682 değişik ... sayılı tespit dosyasına sunulan bilirkişi raporuna göre %96 seviyesinde tamamlandığı tespit edilmiştir. Bu durumda...'...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
, sözleşmenin geriye etkili feshini istediklerini imzalı beyanı ile talep ettiğine göre, öncelikle incelenmesi gereken husus, sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluşup oluşmadığıdır....
i yapılmadığı için fesih hakkının doğmuş olduğu, yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle 2013 yılı sonu itibariyle sözleşme gereği arsa sahibine ödemesi gerektiği tazminat tutarının... TL olarak hesaplandığı ancak, davacı menfi zararı için somut bir delil sunamadığından menfi zarar talebinin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, Dalaman Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, menfi zarara ilişkin tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
