Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescili ile yapılan bir kısım ödemeler ile cezai şart bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Taraflar arasındaki ....09.2006 tarih ve ... yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesi, "Bağımsız bölümlerin taraflar arasındaki taksimi, EKLİ KROKİ GEREĞİNCE" şeklinde başlayıp, ilk fıkrasında "Arsa hissedarı ...'e .... bodrum kattaki ... no'lu bağımsız bölümü teşkil eden daire ile .... normal kattaki ... no'lu dubleks dairenin tamamı ait olacaktır." ve ikinci fıkrasında ise "müteahhit ...'...
nun 158/2. maddesi uyarınca daire için cezai şart isteyemeyeceği, sözleşmeye uyarınca ticaret alanı olması gerekirken konuta çevrilen yer için istenen ceza-i şart yönünden ise, kat irtifakının kurulması aşamasında davacının rızasının bulunması ve kendi onayı ile konut alanına çevrilen yerlerle ilgili de cezai şart isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca zamanında teslim edilmeyen bağımsız bölümler nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan ceza alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davacı isteminin cezai şart olarak değerlendirilerek karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır....
-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 11.05.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yüklenici olarak yerine getiren müvekkilinin arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri 25.08.2001 tarihinde teslim ettiği halde arsa sahipleri olan davalıların B blok zemin kat 1 ve C blok zemin kat 1 nolu bağımsız bölümlerin tapularını müvekkiline devretmediğini ileri sürerek, bu iki bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini ve 10.000,00 TL kira tazminatının davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Davalılar birlikte verdikleri cevap dilekçesinde, davacının ileri sürdüğü iddiaların doğru olmadığını, inşaat henüz bitmediği için iskan alınamadığını bu nedenle 3 no'lu bağımsız bölümün tapusunun davacıya verilmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının cezai şart ve kira bedeline ilişkin davasının kabulü ile, 10.000 TL cezai şart ve 4.000 TL kira bedeli olmak üzere 14.000 TL tazminatın davalı yüklenici ...'dan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümün mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, dava dışı arsa sahibi ...... mezkur kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle kendisine isabet eden niza konusu taşınmazdaki 3.kat 14 nolu bağımsız bölüme isabet eden payını resmi akit ile tapudan dava dışı Emine'ye sattığı, dava dışı ...... de mezkur bağımsız bölümü 09.11.2012 tarihinde davacı ...'e sattığı, davacının derdest davadaki maddi ve manevi tazminat istemlerini ve cezai şart taleplerinin dayanağı olarak...... 24.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yine aynı noterlikçe düzenlenen 17.10.2007 tarihli ek sözleşmesini gösterdiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının taraf olmadığı, ek sözleşmede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hak ve alacaklarını davacıya devretmediği, sadece kendisine isabet eden yükümlülükleri davacıya devrettiği, davalıdan cezai şart ile maddi ve manevi tazminat istemesinin hukuken mümkün olmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
-K A R A R- Davacı vekili, davalı-yüklenici kooperatif ile diğer davalıların murisi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin arsa sahibi davalılar murisinden 1998 yılında üç adet bağımsız bölüm satın aldığını, ancak davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını ileri sürerek, davacının satın aldığı üç adet bağımsız bölüm yönünden toplam 81.000,00 TL kira tazminatının tüm davalılardan kademeli olarak işleyecek faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı kooperatif vekili, diğer davalılar murisinden üç adet bağımsız bölüm satın alan davacının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin halefi olabileceğini, ancak dava tarihi ile satın alma tarihi arasında ... yıllık süre geçmiş olduğundan alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
İlk derece mahkemesince; "…Somut olayda eldeki davanın, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik/ayıplı işlerin bedeli ve cezai şartın tahsili istemine ilişkin olmasına; taraflar arasında, arsa sahibi davacı ve yüklenici davalı Siz Yapı Ltd....
-K A R A R- Davacı vekili, yüklenici müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesi kapsamında müvekkiline verilmesi gereken üç bağımsız bölümü farklı kişilere alacağın temliki yoluyla devrettiğini, ancak davalının haksız olarak bağımsız bölümlerin tapularını bu kişilere devretmediğinden müvekkilinin aradaki temlik sözleşmesine göre toplam ....450,00 TL cezai şart ödemek zorunda kaldığını, anılan maddede tapuda ferağ vermek için anahtar teslim şartının bulunmadığını, davacının eksik ..., gecikme tazminatı ve sözleşme şartlarına uyulmadığından bahisle asliye hukuk mahkemesinde dava açtığını, müvekkilinin de o davada her üç bağımsız bölümün tapusu, sözleşmedeki cezai şart ve ek sözleşme gereğince ödenmesi gereken miktarın tahsili için karşı dava açtığını, davanın halen derdest olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere müvekkilinin üçüncü kişilere ödemek zorunda kaldığı cezai şart tutarından şimdilik ....500,00...
Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davada dava ile davalının, eksik imalatları gidermesi, ayıplı imalatları düzeltmesi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin edimlerinin ifasının talep edilmediğini, bunun yerine edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle, ayıp ve eksik imalatların yerine getirilmemesi nedeniyle tazminat ile sözleşmede açık ve net bir şekilde belirtilen 100.000,00 USD cezai şartın tazmininin talep edildiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işler bedeli, gecikme nedeniyle cezai şart alacağı, kiracı bulunmadığı döneme ilişkin aidat gideri, kira kaybı alacağı, sözleşmenin feshine bağlanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. 2....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin yerinde görülmeyen aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. 6098 sayılı TBK'nın 182/3. maddesi uyarınca, "hakim aşırı gördüğü cezai şart miktarında hakkaniyete uygun bir tenzilat yapar" hükmü, 6102 sayılı TTK'nın 22. maddesinde ise "Tacir sıfatını haiz borçlu T.B.K/3. fıkrasında yazılı hallerde aşırı ücret ve ceza kararlaştırılmış olduğu iddiası ile ücret ve cezanın indirilmesini mahkemeden isteyemez." hükmü mevcuttur. Somut olayda davalı kooperatiftir. Kooperatiflerin tacir olup olmadıkları tartışmalı ise de Dairemiz yerleşik uygulamaları ile kooperatiflerin tacir olmadığını kabul etmektedir....
