- K A R A R - Davacı vekili, davacılardan.... ile davalıların mirasbırakını ... arasındaki 25.05.1973 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği diğer davacı.... 1030 ada, 60 parsel 1. kat 4 no'lu bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis edildiğini, inşaatın davacı yüklenici Dündar tarafından 01.06.1976 tarihinde tamamen bitirildiğini ancak ipoteğin arsa sahibince kaldırılmadığını ileri sürerek, ipoteğin kaldırılmasına ve sözleşme gereği cezai şart alacağının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, zamanaşımı definde bulunmuş, binada eksik ve ayıplı işlerin olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Bozmadan sonra yapılan yargılam sonunda mahkemece, davalılar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, davalı yüklenicinin inşaatı en geç 31/12/2010 tarihine kadar bitirmeyi ve inşaatın bu tarihten itibaren 45 iş günü geçtikten sonra tamamlamaması halinde, her ay için 3000 USD cezai şart ödemeyi taahhüt ettiği, sözleşmede; cezai şart tazminatının ödeneceği son tarihin 31/12/2011 olarak belirlendiği, buna göre, davalı yüklenicinin ödeyeceği azami cezai şart tazminatı 31.500 USD' olduğu, davalı yüklenicinin söz konusu fesih ve ibraname ile; 2.600.000,00 TL tutarındaki alacağından vazgeçtiği, yüklenicinin, davalı arsa sahipleri ile yaptığı sözleşmede ön görülen ve ödenmesi de yargılamayı gerektiren cezai şart tazminatına karşılık 2.600.000,00 TL tutarındaki alacağından vazgeçmesi hayatın olağan akışına uygun olmadığı, kaldı ki; vazgeçilen alacak tutarıyla, sözleşme uyarınca talep edilebilecek azami ceza- i şart tazminatı arasında çok büyük bir fark...

Hukuk Dairesi 17.12.2019 tarih ve 2019/2141 Esas, 2019/5224 Karar sayılı ilamında; davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin niteliği itibariyle tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmalarının geçerlilik koşulu olduğu, şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunduğu, arsa sahipleri ile şirket arasında yapılan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde geç teslim halinde kararlaştırılan cezai şart olmadığı, mahkemece taraflarca imzalandığı kabul edilen 15.05.2012 tarihli protokolün 4. maddesinde konulan hükümle getirilen cezai şart hükmünün, yüklenicinin durumunu ağırlaştıran nitelikte olduğu, ek protokolün düzenlendiği 15.05.2012 tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi hükmünce söz konusu ek protokolün, adi yazılı şekilde yapılmış olması sebebiyle...

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....

Birleşen davada davacı arsa sahibi vekili, davalı yüklenicinin binayı anahtar teslim olacak şekilde tamamlamayı taahhüt ettiğini, binanın iskan ruhsatının alınmadığını, binada eksiklikler olduğunu, bu eksikliklerin bugüne kadar giderilmediğini, sözleşmeye göre binanın zamanında bitirilmemesi halinde her ay için ....000 USD ödenmesinin taahhüt edildiğini, ... aylık gecikmenin olduğunu, cezai şart olarak 125.000 USD ödenmesi gerektiğini, ayrıca eksik imalat bedeli ile cezai şart alacakları toplamının 450.000,00 TL olduğunu, şimdilik ....000,00 TL'nın reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme ile binanın dış cephe giydirme maliyetinin % 40'nın arsa sahibince, % 60'nın ise yüklenici tarafından karşılanmasının kararlaştırıldığı, bina dış cephe giydirme maliyetinin 125.851,......

- KARAR - Davacı vekili, asıl ve birleşen davalarda, davacının, davalılar ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibine düşen oteli kiraladığını ve bu arsa sahibinin davacı şirket temsilcilerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki haklarını korumak üzere vekaletname verdiğini,ayrıca davalı taraf ile davacı şirket arasında imzalanan protokolde, otelin zamanında teslim edilmemesi halinde davacıya cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalıların oteli eksik ve geç teslim ettiğini ileri sürerek,cezai şart ve eksik işler bedelinin tahsili için yaptığı takiplere vaki itirazların iptali ile % 40 icra inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, arsa sahibinin sözleşmedeki haklarını davacı şirkete devretmediğini, davacı ile yapılan protokolün hiçbir anlamı olmadığını ve oteli süresinde eksiksiz olarak teslim ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....

Davacının da paydaş olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için 19.04.1999 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve işin yapı ruhsat tarihinden (07.09.2000) itibaren 20 aylık sürede anahtar teslimi şeklinde imal ve teslim edilmesi kararlaştırılmiştır. Davacı paydaş, sözleşme gereği kendisine düşen bağımsız bölümlerden birini 29.12.2004, diğer bağımsız bölümdeki 1/6 hissesini ise 02.09.2009 tarihlerinde 3. kişilere satmış ise de salt satış işlemi, sözleşmedeki haklarını yükleniciye karşı ileri sürmesine engel değildir. Davacı, kira tazminatı yönünden, satış tarihine kadar olan dönem için talepte bulunabilir. Somut olayda, yüklenici tarafından, inşaatın sözleşmesine, yapı ruhsatı ve eki projelere aykırı yapıldığı saptanmıştır. Bu durumda, davalı yüklenicinin, edimini ifasında temerrüde düştüğü kabul edilmelidir....

Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat imzalandığını, daha sonra müvekkili ve davalı şirketin rızaları ile bu adi ortaklığın 04.06.2018 tarihli Fesihname ile sona erdirildiğini, bu fesihnamede tüm hak ve yükümlülüklerin davalı şirkete devredildiğini, yine bu tarihte müvekkili, davalı şirket ve dava dışı arsa sahipleri arasında devir sözleşmesinin imzalanmış olduğunu, bu devir sözleşmesinde belirtildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm koşul ve şartları aynen devam edecek olup, adi ortaklığın feshinden kaynaklı tüm hak ve yükümlülüklerin davalı şirkete devredileceğini, bu devir sözleşmesinde müvekkilinin kazanç payına ait olmak üzere bir takım taşınmazların 09.01.2019 tarihinde teslim edileceğinin düzenlendiğini, bu taşınmazların sıralandığı üzere 7 adet olduğunu, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit adi ortaklık tarafından arsa sahiplerine taşınmaz teslimi süresinde yapılmaması durumunda taşınmaz başına...

Dava dilekçesinde cezai kira tazminatı olarak talepte bulunulmuş ise de, arsa sahibinin bu talebi cezai şart olmayıp, sözleşme ve ek sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 106/II. maddesinde ifade edilen gecikme tazminatıdır.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi eser sözleşmesinin bir türüdür. Eser sözleşmesi ile taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Yüklenicinin borcu inşaat yapımı, arsa sahibinin borcu da yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri borcudur. Borçlu sözleşmeden doğan edimini zamanında yerine getirmez ise alacaklı 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106/II. (6098 sayılı TBK'nın 125/2) maddesinde kendisine tanınan seçimlik hakkını kullanarak gecikme tazminatını da talep edebilir. İfanın gecikmesinde borçlu kusursuzluğunu kanıtlayamadığı sürece bundan doğan zarardan sorumludur....