-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile yüklenici davalı arasında 04.04.2005 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre müvekkiline isabet eden dairenin 30.07.2006 tarihinde teslim edilmesi gerektiği halde teslim edilmediğini,sözleşme hükümlerine göre, kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi durumunda teslime kadar aylık 1.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin 26 aylık cezai şart alacağı doğduğunu, ayrıca inşaat en geç 30.07.2006 tarihinde tamamlanıp, müvekkiline teslim edilmiş olsaydı, aylık 1.000,00 'TL den fazla bir miktar kira getirisi olabileceğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 26.000,00 TL cezai şart ile 500,00 TL munzam zarar olmak üzere toplamı 26.500,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, ......
Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, karşı dava ise kira tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. 1- Asıl davada davacı-karşı davada davalı yüklenici ... vekilinin tüm, asıl davada davalı-karşı davada davacı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Dosya kapsamına göre binanın 130 cm yüksek ve projesine aykırı olarak yapıldığının iddia edilmesine ve mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporları alınmasına rağmen, bilirkişi kurulunca bu konuya değinilmemiştir. Yapıların imar mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığı kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemelerce re'sen araştırılması gerekir. Oysa mahkemece de bu konuda gerekli araştırma yapılmamıştır....
Davalılar T4 ve T3 vekili cevap dilekçesinde özetle; haksız ve hukuka aykırı açılmış olan davanın reddine, haksız ve hukuka aykırı ihtiyati tedbir taleplerinin reddine, adi yazılı 11/04/2016 tarihli taşınmaz satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve bu nedenle de buna dayanarak bir talepte bulunulamayacağını beyanla davanın reddi ile yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince; taraflar arasındaki uyuşmazlığın 11.04.2016 tarihli ‘Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ bulunduğu sözleşmenin 6. maddesinde cayan tarafın karşı tarafa 500.000,00 TL ceza ödemeyi kabul ettiği, bununla birlikte bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına satışı ya da satış vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılmasının 6098 sayılı TBK. 237 (eski BK.213), 2644 sayılı Tapu Kanununun 26....
YANIT : Davalı-karşı davacı avukatı tarafından verilen 14.07.2014 tarihli yanıt dilekçesinde özetle; müvekkil Gizem İnşaat Yatırım Organizasyon ve Fotoğraf malzemeleri Limited Şirketi ile arasında akdedilen adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve iş bu sözleşmeden kaynaklı müspet ve menfi zararların tazminini talep ettiğini, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı özellikler taşıyan bir karma sözleşme olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterlerce düzenlenme biçiminde yapılmadıkça gerçerli kabul edilmediğini, hukuken geçerli bulunmayan iş bu sözleşmenin feshi talep edilemeyeceğini, geçersiz sözleşmmeye dayanan taleplerin reddi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir....
Taraflar arasında ayrıca, noterde düzenlenen 15/02/2018 tarihli resmi sözleşmeden önce 01/02/2018 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenmiş bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname" başlıklı sözleşme bulunduğu, bu sözleşme içeriğinde de bağımsız bölümlerin aidiyeti ile inşaat süresine ilişkin hükümlerin ve ek olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye 15.000 TL ödeme yapılacağı yönünde hüküm düzenlendiği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, tapuda resmi devir öngören sözleşmeler olması nedeniyle noterde resmi şekilde yapılması gereken sözleşmeler olup, kural olarak adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre, taraflar arasındaki geçerli olan sözleşme daha sonra resmi şekilde yapılan 15/02/2018 tarihli sözleşme olup, uyuşmazlığın çözümünde bu sözleşme hükümlerinden yararlanılmalıdır....
Taraflar arasında ayrıca, noterde düzenlenen 15/02/2018 tarihli resmi sözleşmeden önce 01/02/2018 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenmiş bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname" başlıklı sözleşme bulunduğu, bu sözleşme içeriğinde de bağımsız bölümlerin aidiyeti ile inşaat süresine ilişkin hükümlerin ve ek olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye 15.000 TL ödeme yapılacağı yönünde hüküm düzenlendiği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, tapuda resmi devir öngören sözleşmeler olması nedeniyle noterde resmi şekilde yapılması gereken sözleşmeler olup, kural olarak adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre, taraflar arasındaki geçerli olan sözleşme daha sonra resmi şekilde yapılan 15/02/2018 tarihli sözleşme olup, uyuşmazlığın çözümünde bu sözleşme hükümlerinden yararlanılmalıdır....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında davalıların paydaş olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılmak üzere ....08.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, müvekkilinin sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirerek yapı ruhsatı almak için hazırlık yaptığını, ancak davalılardan .... ve ... tarafından keşide edilen ....04.2008 ve 09.05.2008 tarihli ihtarnamelerle, sözleşmenin ifasına başlanmadığı iddia edilerek sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildikten sonra arsa maliklerince fesih ve cezai şart istemiyle açılan davanın reddedilerek kesinleştiğini, ret kararınından sonra müvekkilinin inşaata başlamak üzere arsanın teslimini ihtar etmesine rağmen arsanın teslim edilmeyeceğinin bildirildiğini ileri sürerek, ....000.00 TL cezai şart alacağının payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 04.06.1997 tarih ve 22119 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. sahifesinde “ İş bu sözleşme hükümlerini yerine getirmeyen veya sözleşmeyi bozan taraf diğer tarafa 1.000.000.000 TL (Bir milyar) Türk Lirası cezai şartı ödemeyi kabul eder.” içerikli olarak yazılan düzenlemeye dayalı olarak istenmiş ve mahkemece de kabul edilerek davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Yanlarca kararlaştırılan ceza koşulu, BK’nın 158/son maddesi hükmü gereğince “Dönme Cezası” niteliğindedir. Sözleşme davalı yanca feshedilmemiş ve akdin ifası kapsamında olumlu zararlar tutarının dava edilmiş olmasına ve sözleşmede de aksine bir düzenleme bulunmamasına göre; davacının cezai şart alacağına yönelik istemin reddi yerine mahkemece kabulü ile davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir....
. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında 03.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, verilen ek sürelere rağmen inşaatın dava tarihi itibariyle müvekkiline teslim edilmediğini, bu nedenle sözleşme gereğince müvekkiline 22.12.2010 tarihinden takip tarihine kadar gecikme cezası ile 150.000,00 TL cezai şart ödenmesi gerektiğini, alacağın tahsili için başlatılan icra takibine davalı tarafından itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, inşaat sözleşmesine müvekkili ile birlikte taraf olan dava dışı ...Şirketi'nin de davalı olarak gösterilmesi gerektiğini, tarafların anlaşması ile inşaat projesinde değişiklik yapıldığını, otopark inşaatına düğün salonu ilave edilmek istendiğini, yeni projenin kabul edilmediğinden gerçekleşmediğini, bu durumun inşaatın gecikmesine neden olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
Kararı asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili temyiz etmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı-karşı davada davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 9. maddesinde "...Teslim edilmezse her bağımsız bölüm için 1.000,00 TL cezai şart ve yine her bağımsız bölüm için ayrı ayrı rayiç kira bedeli ödenecektir." hükmü yer almaktadır. Bu madde ile belirlenen cezai şartın ayrıca talep edilebileceği sözleşmede yazılı olduğundan karşı davacı arsa sahibi tarafından talep edilmesi mümkündür. Ancak bu cezai şartın aylık olarak talep edileceği yazılı olmamasına rağmen mahkemece gecikilen ay sayısına göre verilmesi doğru görülmemiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir....
