Mahkemece, tapu iptali ve tescil istemi hüküm altına alınmış; karar, davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir. Yargılamalar sırasında arsa maliki ... ve yüklenici olduğu ileri sürülen ....aralarında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığını savunmuşlar, davacı tarafça da dosyaya buna ilişkin bir belge ibraz edilmemiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’nde veya noterce düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmenin geçerliği ( sıhhati ) için şarttır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak, şekil şartına uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine bazı durumların varlığı halinde sonradan geçerlilik tanınmaktadır....
verildiği iddiasını ispatlayamadığı anlaşıldığından davacının menfi tespit istemine yönelik talebinin reddine, davacının sözleşmenin haksız feshi nedeniyle cezai şart bedelinin ödenmesine yönelik istemi yönünden ise Rize 1 Noterliğinin 26/05/2015 tarih 4146 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile inşaat ruhsatının 6 ay içerisinde alınmasının kararlaştırıldığı, davacı tarafça süresi içerisinde ruhsat alınmayarak inşaata başlanmadığı, bunu üzerine davalı tarafça Rize 1.Noterliğinin 08/12/2015 tarih 10039 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği ve cezai şart bedelinin davacıdan talep edildiği, sözleşmede aksine düzenleme bulunmadığı sürece inşaat ruhsatının müteahhit tarafından alınması gerektiği, davacı müteahhit tarafından süresi içinde inşaat ruhsatı alınmaması nedeniyle davacı tarafın sözleşmenin feshinde haklı olduğu anlaşıldığından davacının cezai şart bedelinin ödenmesine yönelik...
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölümün devrini ondan isteyebilir. Sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355 ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici, borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin Borçlar Kanunu'nun 106/2. maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi, bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını, her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bu durumda, davalılar, 6502 sayılı Kanunun 3/1-(k) maddesi uyarınca tüketici sayılamayacağından, eldeki davada uyuşmazlığın, HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince ... 12....
- KARAR - Davacı vekili, davalıların murisi ile müvekkili arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için davalı arsa sahiplerince dava açıldığını, davalılardan kaynaklanan nedenlerle, müvekkilinin işe devam etme isteğinin kalmadığını ileri sürerek, ek sözleşme gereği davalılara ödenen bedelin, yapılan imalat bedeli ve masraflar ile manevi tazminatın tahsilini; karşı davada, davacılar vekili, sözleşme ve ek sözleşme gereğince cezai şart ve gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmişlerdir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, sözleşmenin mahkeme kararıyla geriye etkili feshedildiği, kararın kesinleştiği, tarafların ancak birbirlerine verdiklerini geri isteyebilecekleri gerekçesiyle, asıl davada, imalat bedeli ve sözleşme gereğince ödenen bedelin tahsiline; karşı davada, gecikme tazminatının kabulüne cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir....
Mahkemece, asıl dava nedeniyle eksik işler bedelinin tahsiline birleşen dava nedeniyle 3 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile yüklenici adına tesciline karar verilmiş, karar davacı ve karşı davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı arsa sahibinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Taraflar arasındaki 28.08.1996 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaata 10.10.1996 tarihinde başlanacak ve 15.06.1997 tarihinde bitirilecektir. Bu tarihte bitirilmezse her geçen ay için müteahhit tarafından 500 DM mal sahibine ödenecektir. Sözleşmede kararlaştırılan bu tazminat cezai şart niteliğinde olmayıp geç teslim nedeniyle ödenecek kira bedeline ilişkindir....
TL'lik imalatı eksik bıraktığı, arsa sahiplerine eksik yer teslim edilmediği, sözleşme konusu bağımsız bölümlerin çekincesiz kabulü nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. ...- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle cezai şart ile yüklenici tarafından eksik bırakılan çevre düzenleme bedelinin tahsilini ve sözleşmeye aykırı şekilde küçük imal edildiği iddia edilen bağımsız bölüm nedeniyle tazminat isteminde bulunmuştur....
Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği işin süresinde bitmediğini, yüklenici temerrüdünün oluştuğunu ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile fesih tarihine kadar bakiye gecikme cezasının, ... doları cezai şartın ve müvekkilinin davalı yerine yaptığı masrafların tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, geriye etkili fesih talebini bütün hukuki sonuçlarıyla birlikte kabul ettiklerini beyan etmiş, ancak gecikme cezası ve cezai şart istemlerinin reddini istemiştir....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 06.08.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olmasına rağmen davalının bir kısım tapu devirlerini yapmaktan kaçınarak davacının zarara uğramasına sebebiyet verdiğini ayrıca sözlşeme ile hüküm altına alınan cezai şart tutarının da davalıdan tahsili gerektiğini ileri sürerek, sözleşme ile yükleniciye verildiği halde tapu devri yapılmayan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, uğranılan menfi ve müspet zararların tazminini ve yine sözleşme ile belirlenmiş olan cezai şart tutarının davalıdan tahsilini talep etmiştir. II....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
