Yüklenici ... ile kendine asaleten ve ..., ..., ... ve ... adına vekaleten arsa sahibi ... arasında ... 2.Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 19.08.2005 tarih ve 33484 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yüklenici davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen koşullarla tapunun 27 pafta ve 978 parsel numarasına kayıtlı taşınmaza inşaat yapmayı yüklenmiştir. Diğer paydaş ... davacı yüklenici ile sözleşme yapmadığı gibi; diğer paydaşlarla yapılan sözleşmeye onay da vermemiştir. Sözleşme konusu taşınmaz paylı mülkiyet şeklinde tapuya tescilli olduğu halde; tüm paydaşlarla yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamıştır....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirmediğini 3368 Ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 3 no'lu bağımsız bölümü arsa sahibi davalıya vermediği, davalının bu taşınmazı para ödeyerek dava dışı 3. kişiden satın aldığı, ayrıca sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerden 15.000,00 TL nakit parayı davalıya ödediğini kanıtlayamadığı, dava dışı Muammer Nadir ile davalı arasında para ödeme tarihi itibariyle bir vekillik ilişkisinin bulunmadığının anlaşıldığı, dolayısıyla davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeden davalıdan sözleşmeden kaynaklı istemde bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası taşınmaz maliki arsa sahibi olduğundan yüklenicinin taşınmazı temlik ettiği 3. kişilere satış arsa sahibi tarafından yapılır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşmeden kaynaklanan alacak ve inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir. 818 BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
Noterliğinin 20.03.2015 tarih ... yevmiye numarası ile düzenlenen Taşınmaz Vaadi Ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin esasında "Hasılat Paylaşımı Usulüne Tabi Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşi" sözleşmesi olduğunu, bu durumun Hazine ve Maliye Bakanlığı Vergi Denetim Kurulu Başkanlığı'nca yapılan inceleme neticesinde düzenlenen 06/12/2020 tarih 2020-A-5255/14 sayılı Vergi İnceleme Raporunda da belirlendiğini ve müvekkili adına usulsüzlük cezası kesildiğini, davalının sözleşmeyi yanlış yorumlaması nedeniyle müvekkiline iadesi gerekirken mevzuata aykırı bir şekilde davalı şirkete ödenen KDV iadesinden kaynaklı müvekkilinde oluşan zarar toplamı olan 33.000.000,00 TL ile yürürlükteki mevzuata ve teftiş raporuna aykırı bir şekilde müvekkiline yüksek orandan hesaplattırılan ve bu nedenle müvekkilinin fazladan ödemek zorunda kaldığı KDV toplamı 13.595.021,00 TL alacak kalemlerinin tahsili için İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü'nün .......
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Davadaki istemin dayanağı, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen (26.09.1989 tarihli) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacılara şahsi haklarını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmeleridir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta, arsa maliki davalı üniversite ile yüklenici diğer davalılar arasında İstanbul 24....
İcra Müdürlüğü’nün 2007/2133 takip sayılı dosyası üzerinden davacılardan ...; 2007/2154 takip sayılı dosyası üzerinden ise, davacılardan ... hakkında, davalı tarafından adî takip yoluyla icra takibi başlatılmış ve az yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, takiplere dayanak alınmış ve her bir icra takibinde 11.04.2007 tarihli sözleşmenin 8. maddesi uyarınca 15.000,00 YTL (TL) asıl alacak ve 90.000,00 YTL (TL) işlemiş faizin, takip borçlularından tahsili istenmiştir. Davada ise, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bağlayıcı olmadığı ve dolayısıyla ceza koşulununda istenemeyeceği ileri sürülerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ceza şartı sebebi ile davalıya borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesi istenmiştir....
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığının, üçüncü kişilerce temlik alınması arsa sahibi bakımından önemsizdir. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri ile diğer temlik sözleşmeleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında ... 4....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin 279 ada 27 parsel yönünden 24.07.1986 tarihinde arsa malikleri ..., ... ile, 30.04.1986 tarihinde arsa malikleri ... ... ve ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 26 parsel yönünden 27.03.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 28 parsel yönünden 08.04.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ve... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 29 parsel yönünden 08.05.1986 tarihinde arsa maliki ve davalı ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 4 parsel yönünden ise 08.08.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu parsellerin daha sonra tevhit edilerek 279 ada 47 parsel numarasını aldığını, sözleşmelerin, karşılıklı olarak ya da mahkeme kararı ile...
