Noterliği'nin 08.03.2016 tarih ve 7246 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nden kaynaklanan maddi tazminat isteğine ilişkindir. Davacılar arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı davalı vekili tarafından yukarıda belirtilen gerekçelerle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi eser sözleşmesinin bir türüdür. Eser sözleşmesi ile taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Yüklenicinin borcu inşaat yapımı, arsa sahibinin borcu da yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri borcudur. Borçlu sözleşmeden doğan edimini zamanında yerine getirmez ise alacaklı 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106/II. (6098 sayılı TBK'nın 125/I) maddesinde kendisine tanınan seçimlik hakkını kullanarak gecikme tazminatını da talep edebilir....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de fazla imalâtlar yönünden kural aynı olmakla birlikte, binanın dış görünümü ve ortak yerlerindeki iyileştirmeler ile fazla imalâtlar yükleniciye (somut olayda bir kısım hisseyi devir alan davacı kooperatife) ait bağımsız bölümlerin de değerini artıracağından arsa sahiplerinden, bedelinin istenemeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 15 H.D’nin 20.09.2001 gün 3562/4006 Ek, 07.02.2002 gün 4524/572 Ek, 03.03.2008 gün 2006/5837 E. 2008/1349 Karar sayılı ilâmları)....

Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre kazandığı şahsi hakkını doğrudan arsa sahiplerine ileri sürebileceği gibi, bu hakkı, borçlunun (arsa sahibinin) rızası gerekmeden üçüncü kişilere de alacağın temliki yoluyla temlik edebilir. Davacı Yükselin dayanağı olan 25.06.2002 günlü sözleşme bir temlik sözleşmesidir. Ne var ki, temlik işlemi nedeniyle alacaklının (davacı üçüncü kişinin) ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahipleri) bu talebi hemen yerine getirmek zorunda değildir. Borçlar Kanunu'nun 167. maddesi hükmü gereğince temlik işlemi yapılmamış olsaydı eski alacaklıya (yükleniciye) karşı ne gibi bir itiraz ve defide bulunacak idi ise bunları arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanarak yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir ve Borçlar Kanunu'nun 81. maddesinden yararlanılarak öncelikli edimlerini yerine getirmeyen yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin ifa talebini reddedebilir....

Taraflar arasında imzalanan 12.07.1996 tarihli sözleşmede, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren otuzüç ayda genel iskânı alınmış olarak ve anahtar teslimi tamamlanması, gecikme halinde arsa sahibine altı ay süre ile rayiç kira tazminatı ödenmesi, gecikmenin altı aydan fazla sürmesi halinde ise kira tazminatının iki katına çıkarılması kabul edilmiştir. Hükme dayanak bilirkişi raporunda inşaat alanının, belediyeden satın alınan üçyüzkırksekiz m2 arsa nedeniyle büyüdüğünden yapım süresinin ruhsattan başlatılması gerektiği belirtilerek, ruhsat tarihi ile dava tarihinden sonra alınan genel iskânın tarihi arasındaki dönem için gecikme tazminatı hesaplanmıştır. Davalı ve karşı davacıların birleşen davasında gerek ortak yerlerde gerekse arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde fazla imalât gerçekleştirildiği bilirkişi raporu ile sabittir....

Kural olarak karar düzeltme talebinin temyiz incelemesini yapan ilgili Yargıtay Hukuk Dairesince yapılması gerekmekte ise de Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün, 2018/1 sayılı iş bölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalar sonucu verilen kararlar ile ilgili temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak 01.07.2016 tarihinden sonra Yargıtay’a gelen dava dosyalarını inceleme görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesine verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yaptığı inşaatta yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümü yükleniciden satın alan 3. kişinin tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yapılıp davacı arsa sahiplerine teslim edilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslimindeki gecikme sebebiyle gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında ... 44....

-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkillerinin aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 10.08.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine ait dairelerin 20 ayda teslimi gerekirken teslim edilmediğini, sözleşme uyarınca konut olarak yapılması gerekirken dükkan olarak yapılan bağımsız bölümde imalat eksikleri bulunduğunu ileri sürerek, 35.000,00 TL gecikme tazminatı ile 10.000,00 TL eksik ve kusurlu işler giderilme bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Davanın açıldığı ......

Davacı arsa sahibi davalı yüklenici olup, taraflar arasında 21.06.2010 tarihinde ...-... ilçesi ... Mevkii ... ada ... parsel sayılı arsa üzerinde arsa payı satış vaadi ve bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımı ön sözleşmesi ile aynı yerle ilgili 01.07.2011 tarihinde arsa payı satış vaadi ve bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve aynı yerle ilgili 01.07.2011 tarihli sözleşmeye ek zeyilname imzalanmıştır. 01.07.2011 tarihli sözleşmenin 5.2. maddesine göre süre 24 ay olup inşaatın 01.07.2013 tarihine kadar eksiksiz ve tüm imalâtları bitirilmiş şekilde arsa sahibine teslimi kararlaştırılmıştır. Aynı sözleşmenin 19. d bendinde aşamalı devirde son %55'lik kısmın oturma raporunun alınmasını müteakip yükleniciye devredileceği belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı anlaşılmaktadır. Tarihsiz zeyilnamenin 5. maddesinde arsa sahibine bırakılacak C Blokun teslim süresi 01.01.2013 olarak belirlenmiştir....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikte eseri ifade eder. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır....

Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....