Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili davaların kapsamı ve karmaşıklığı dikkate alınarak, basit yargılama usulüne tabi tutularak kısa ve basit bir şekilde sonuçlandırılmasının sakıncaları da dikkate alınmalıdır. Buna göre, uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanması karşısında, davaya genel mahkeme olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin bakması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle Tüketici Mahkemesinin görevli olduğuna karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. 2-Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Noterliğinin 25/12/2017 tarih 12889 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, 20.000,00.-TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ve Sebepsiz Zenginleşmeden Kaynaklı Alacak istemine ilişkindir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2021 tarihinden itibaren geçerli 431 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," ve 15. maddesinde; "Kararı veren mahkemenin sıfatına, nitelendirmesine ve sözleşme ilişkisi bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, geçersiz sözleşmeden kaynaklanan (sebepsiz zenginleşmeden) (TBK m. 77 ila 82) davalar sonucu verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'ne aittir....
Buna göre, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlara ilişkin temyiz incelemesi Dairemizin görevleri arasındadır. Taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ilişkisi bulunmadığı gibi mahkeme kararında da taraflar arasındaki hukuki münasebetin niteliğiyle ilgili olarak bir değerlendirme yapılmamıştır. Aksine, davacı vekilince dosyaya sunulan dava dilekçesinde, isteklerinin yasal dayanağının 818 sayılı Borçlar Kanun'unun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine dayalı olduğu açıklanmıştır. Gerek davalı ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaması ve gerekse mahkemece bu yönde bir nitelendirme yapılmamış olmasına göre dosyanın temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın, temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek 13....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasındaki ... 5.Noterliği’nde 29.06.2004 günü düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borç yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu iptali ve tescil ve alacak istemine ilişkin bulunduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 17.07.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Katma Değer Vergisi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yukarıda yapılan yasal ve kavramsal açıklamalar nezdinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde KDV ve sorumluluğu daha kolay değerlendirmemiz mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi tarafından arsanın teslim edilmesi, yüklenici tarafından sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatın yapılarak dairelerin veya kararlaştırılan bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimi söz konusudur. Dolayısıyla arsa payı karşı inşaat sözleşmelerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya iş yeri yapılmak üzere yükleniciye arsa payı teslimi, ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık olarak arsa sahibine yapılan konut veya iş yeri teslimidir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden davalıların murisi arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında 05.01.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 196 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapım işi kararlaştırılmıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m. 706, BK m. 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu Sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir....
