- KARAR - Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 23.06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, imar durumunun alınmasından itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacağının, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren de 24 ay içerisinde işin teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak davalı arsa sahibinin mevcut imar durumunun iptali istemiyle idari yargıda dava açması nedeniyle imar durumunun ve inşaat ruhsatının alınamadığını, davalı arsa sahibinin, buna bağlı gecikmeden müvekkilini sorumlu tuttuğunu ve sözleşmeyi feshedeceğini bildirdiğini, davalının kötüniyetli olduğunu, 3. kişilerle yeni bir sözleşme yapma ihtimalinin bulunduğunu, müvekkilinin haklarının korunması açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki 23.06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi iki yolla olur. Birincisi tarafların fesih hususunda iradelerinin birleşmesi, diğeri ise bu konuda açılan bir dava sonucu mahkemece fesih hükmüne karar verilmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin " işe başlama tarihi ve işin süresi" başlıklı maddesinin (b) bendinde inşaat ruhsatının sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde alınıp ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde inşaatın anahtar teslim şeklinde arsa sahiplerine verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin " sözleşme fesh ve devri" başlıklı 8/a maddesinde ise sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde ruhsat alınıp işe başlanmadığı taktirde arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesh etmeye yetkili oldukları hüküm altına alınmıştır. Arsa sahipleri tarafından keşide edilmiş 23.01.2013 ve 13.03.2013 tarihli noter ihtarları ile sözleşmenin fesh edildiği davacı yükleniciye bildirilmiştir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi” başlıklı sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Edremit Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/153-182 sayılı veraset ilâmına göre, 17.02.2005 tarihinde vefat eden İdris Niyazi Kıranoğlu tarafından arsa sahibi; SS Altınoluk Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi yönetim organınca da yüklenici sıfatlarıyla yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenici kooperatif, sözleşme konusu (107) numaralı parsele sözleşmede öngörülen koşullarla 48 adet tripleks villa yapmayı ve 16 adedini arsa sahibine teslim etmeyi yüklenmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; 22.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin... düzenlenen 15.07.2013 tarih ve 25109 yevmiye no'lu vekaletnamede verilen yetkiye istinaden ve hukuki açıdan ehil olduğu doktor raporu ile.... tarafından imzalandığı, tarafların serbest iradesi ile akdedilen sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, mümkün olmazsa gabin sebebiyle sözleşmenin iptali ya da feshi istemine ilişkindir....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ve diğer arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında 26.04.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirip hissesinin %50'sini yükleniciye devretmesine rağmen yüklenicinin edimini ifa etmediğini, aradan geçen 20 yılda inşaatın yapılamadığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve devredilen hisselerin arsa sahipleri adına tescilini talep etmiştir. Asli müdahil davacı ... vekili müdahale dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve devredilen hisselerin arsa sahipleri adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taleple ilgili kesin hüküm itirazları bulunduğunu, yükümlülüklerin yerine getirilmesi için birçok kez ihtar gönderdiklerini, fesih şartlarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 05.....2006 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından ve arsa sahiplerinden olan İbrahim Karatepe, dosyaya sunulan veraset ilamına göre davadan önce ....04.2008 tarihinde vefat etmiştir. Bu durumda davada sözleşmenin feshi istenilmiş olmakla, çekişme konusu taşınmazla ilgili olarak yüklenici ile arsa payı karşılığı sözleşme imzalayan İbrahim Karatepe'nin tüm mirasçılarının davada yer alması zorunludur. Bir kısım mirasçılardan alınan vekalete dayanılarak muvafakat beyanı açıklanması yeterli değildir. Öte yandan, arsa maliklerinden ...sözleşmede yer almamaktadır. TMK m. 692 hükmüne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşlar tarafından imzalanması gerekir. Arsa üstündeki binanın 2009/682 değişik ... sayılı tespit dosyasına sunulan bilirkişi raporuna göre %96 seviyesinde tamamlandığı tespit edilmiştir. Bu durumda...'...
BK’nın 108 ve 106/III. maddesi gereğince, arsa sahipleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshinde haklı olduklarına göre; gerçekleşmiş ise menfi zararının yüklenici davalıdan tazminini isteyebilirler. Sözleşme yapılmamış veya görüşülmesine girişilmemiş bulunulsaydı uğranılmayacak olan zarar, menfi zarardır. Somut olayda da; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan Ankara ili, Çankaya 5. Bölge, Karapınar mahallesinde bulunan 27989 ada 1 parsel numaralı taşınmazdaki üç katlı, yığma çatısı örtülü bodrumunda iki oda, mutfak, kömürlük ve banyo, birinci ve ikinci katında da aynı bölümler bulunan davacılara ait yapı, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 10.12.2003 tarihinde yıkılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yukarıda açıklandığı şekilde feshinden sonra arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında 15.12.2006 tarihinde ayrı bir eser sözleşmesi yapılmıştır....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi _K A R A R_ Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciden alacaklı olan davacının, sözleşme uyarınca yüklenici payının tescili, birleştirilen dava ise arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 17.10.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 21.11.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akabinde davalı yüklenici tarafından taşınmaz üzerinde sadece temel çalışması yapılmış ve inşaat bu hali ile terk edilmiştir. Davacı arsa sahibinin davalı yükleniciye tapu devri yapmadığı kayıtlarla sabit olup, tanzim edilen sözleşme içeriğinde de avans niteliğinde tapu devri yapılacağına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için tapuda taşınmaz devri yapılması şart olmayıp fiilen inşaat faaliyetlerine hazır şekilde yer tesliminin yapılması yeterlidir. Kaldı ki davalı yüklenicinin sözleşmeyi, belirlenen süre geçmesine rağmen, ifa edeceğine dair beyanı da bulunmamaktadır....
