Hukuk Dairesi'nin ....07.2011 tarih ve 2010/2269 Esas, 2011/4661 Karar sayılı ilamıyla bozulması üzerine, bozmaya uyularak, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin arsa sahipleri olan davacıların ... .......
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
iyiniyetli oldukları yönündeki savunmalarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle, asıl davada, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 1997 yılında yapılan dört adet arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, menfi tazminat talebinin feragat nedeniyle reddine, birleşen davada, davalılar ...'...
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2001/8 Esas,2006/296 Karar sayılı dava dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açtığı, mahkemece inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği ve kararın 27.05.2010 tarihinde yargıtay incelenmesinden geçerek kesinleştiği, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden arsa sahipleri yapılan bütün inşaat ve imalata el koymuş oldukları, arsa sahiplerinin fesih kararının kesinleştiği tarih itibariyle inşaat ve imalat değeri oranında sebepsiz zenginleşmiş olduğu, arsa sahipleri bu inşaat ve imalata hep birlikte el koydukları için arsa payları oranında sorumlu olduğu, arsa sahiplerinin el koyduğu inşaat ve imalatların bedelinin talep hakkı Borçlar Kanunu 162 vd. maddelerine göre müteahhitten daire satın alan kişilere ait olduğu, açıklanan sebeplerle kendisinin müteahhit ... ile yaptığı, 23.03.1996 tarihli sözleşmenin gerçekleşmemesi sebebi ile uğradığı zararın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000...
Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Yargıtayın istikrar kazanan karar ve uygulamalarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde 6098 sayılı TBK’nın 125/son maddeleri gereğince arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 15....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında akdedilen satış vaadi içerikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteminde davacıların haklı olduğu, feshin inşaatın getirildiği aşamaya göre geriye etkili olmasının gerekeceğini, arsa maliklerince inşaatın seviyesine göre satış yetkisi tanınan...parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda inşa edilmekte olan binanın 60/539 arsa paylı 5 no'lu meskeninin davalı üçüncü kişi....adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa malikleri adına tapuya tescilinin gerekeceğini, birleşen dava açısından, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren tüm vergi, harç, malzeme, işçilik vb. bilumum masrafların yükleniciye ait olduğunun hüküm altına alındığını, dolayısıyla gerek sözleşme hükümleri nazara alındığında, gerek ödeme makbuz asıllarının davacılar elinde olmaması sebebiyle dava konusu masrafların yüklenici tarafından yapıldığının...
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
İlk derece mahkemesince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması nedeniyle dava kabul edilmiş, ancak sonraki devirler üzerinde durulmamış, TMK’nın 1024. maddesi gereğince, ispat külfeti de dikkate alınarak diğer davalıların iddialarının değerlendirilmemiş olması doğru olmamıştır. Dava konusu olayda sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat bulunmadığı gibi bununla ilgili belediye veya başka bir kurumda bir kayıtta bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan uzun bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya tapu devri yapılması söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin borcu, inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise, inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir....
Mahkemece, bilirkişi raporları dikkate alınarak sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tarafların verdiklerini geri alacağı, ancak ... parsele yapılan inşaatın ruhsatsız ve projeye aykırı olduğu, ... parsel için verilen yapı ruhsatının ise süresinin dolduğu, temel vizesinin yapılmadığı yapılan imalatın da yıkıldığı, böylece davalının sebepsiz zenginleşmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. ...)Taraflar arasındaki ....06.1997 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ... .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/65 esas ve 2008/35 karar sayılı ilamı ile geriye etkili olarak feshedilmiş,karar derecaattan geçerek ....03.2011 tarihinde kesinleşmiştir....
