Dava kademeli devri öngören arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca hakedilen bağımsız bölüm tapularının iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece dava açıldığı tarih itibariyle sözleşme hükümleri doğrultusunda ve inşaatın gerek yükleniciye ve gerek arsa sahiplerine düşen bölümlerin seviyeleri itibariyle davacı tarafın tescile hak kazanmadığı gerekçesiyle dava tümden reddedilmiş ise de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı feshi mümkün değildir. İnşaata herhangi bir tedbir konulmadığından, yüklenici tarafından dava sırasında da inşaata devam edilerek arsa sahiplerine düşen bölümlerin %65, genel seviyenin ise %90 oranında tamamlandığı ve tadilat projesi ile de inşaatın yasal hale getirildiği anlaşılmaktadır....
Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından hedeflenen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davalı yüklenici tarafından fesih talebi kabul edilmediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün olmadığı, davada davacı arsa sahiplerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteminin bulunmadığı, eda davası açılması mümkün olan hallerde tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığından, sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğinin tesbiti talebinin reddinde de isabetsizlik bulunmamasına göre sonucu itibari ile doğru olan hükmün ONANMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı ...'...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapudaki şerhin silinmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı arasında 2008 yılında gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşme gereğince inşaata başlamak için hiç bir girişimde bulunmadığını ileri sürerek, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile taşınmaz üzerindeki satış vaadi şerhinin silinmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davacının tapu aslını vermediği için gerekli işlemlere başlayamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kayıtları üzerindeki sözleşme şerhinin terkini istemine ilişkindir. TMK'nın 692. madde hükmüne göre, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, sözleşme konusu taşınmazın davalı .. .. dışında başkaca kişiler adına iştirak halinde mülkiyete konu olduğu anlaşılmaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, işin %86,06 seviyesinde tamamlandığı, önceki yüklenici tarafından yapılan ruhsat ve projeye aykırı imalatlar, davacı arsa sahibi ile yine önceki yüklenici arasındaki ihtilaflar ve bölgede yaz aylarında uygulanan inşaat yasağı nedeniyle teslimin gecikmesinde, davalı yüklenicilere atfı kâbil bir kusur bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir....
Bu itibarla, anılan davalılar vekilinin temyiz isteminin feragat nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir. 2-a) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile tescili istemlerine ilişkidir. TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile tapu iptali ve tescili istemlerinde tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunlu olup, bunun yanında tapu iptali ve tescile karar verilmesi halinde tapu sicilinde hak sahibi olarak görülen ilgili kişilerin de hukuku etkileneceğinden bu kişilerin de yargılamada taraf olarak bulunması gereklidir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar re'sen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince davalı yüklenicinin taşınmazdaki diğer paydaşlarla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadığının tespit üzerine, Türk Medeni Kanunun 692. maddesi uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verdiği anlaşılmakla verilen karar doğrudur. Sözleşmenin geçersiz olması halinde, taraflar sözleşme kapsamında birbirine verdiklerini her zaman geri isteyebilirler. Geçersiz sözleşme kapsamında karşı tarafa devredilen, karşı tarafın mülkiyetine geçmemiş ise mülkiyet hakkına dayalı olarak her zaman talepte bulunabilir. Bu hallerde zamanaşımı işlemez....
