Elbirliği ya da müşterek mülkiyet şeklinde mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm ortakların ya da müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunludur. Kural bu olmakla birlikte, bazı ortak ya da müşterek paydaşlar tarafından yapılan sözleşmelere, diğer ortak ya da paydaşların onay vermeleri durumunda da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli ve bağlayıcı olur. Somut olayda ise; sözü edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek sözleşme, sözleşme konusu müşterek mülkiyete konu olan parsellerdeki davacıların miras bırakanı olan ...'nin payları hakkında yapılmıştır. Taşınmazların tümü hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapıldığına ilişkin dosya kapsamında yeterli bilgi ve belge bulunmamaktadır....
. - KARAR - Dava, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket ve diğer davalı 3. kişilere devredilen hisselerin iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı ...'...
İlçesi, 1215 Ada, 1 Parsel numaralı taşınmaz için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 3. maddesi gereğince davalı yüklenicinin zemin artı 14 kattan oluşacak toplam 44 veya 45 dairenin yapımını üstlendiğini, bu dairelerden toplam 12 adedinin davacıya ait olacağının kararlaştırıldığını, davalının daireleri sözleşme tarihinden itibaren 40 ay içinde yapıp teslim etmesi gerekirken sözleşme tarihi olan 09.01.2008 tarihinden bu yana 42 ayı aşkın süre geçmiş olmasına rağmen edimini yerine getirmeyerek temerrüde düştüğünü ileri sürerek, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin iptali ile fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 500,00 TL menfi zararın tazmini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapulu taşınmazın ya da tapulu taşınmaz payının temlikini içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu'nun 706, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri ile Noter Kanunu'nun 60. maddeleri hükümleri gereğince, kural olarak zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak, adi yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yasal koşullarına uygun olarak büyük oranda tamamlanmış olması veya arsa sahiplerinin yükleniciye tapulu taşınmazın ya da paylarının kayden temlik etmesi gibi durumlarda TMK'nın .... maddesi hükmü gereğince, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yanları bağlayıcı olur. Somut olayda, taraflar arasında, 04.07.1996, ....06.1998 ve ........2000 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki niteliğindeki sözleşmeler düzenlenmiştir. Sözleşmeler gereği yapılması gereken inşaat, temel seviyesinde kalmış ve uzun süre ifa beklenmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen alacak, meni müdahale ve sözleşmenin iptali davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 02.07.2015 gün ve 4111 Esas, 5199 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi birleşen davada davalılar ... ve ... vekilleri tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, eksikliklerin tamamlanarak dairelerin müvekkiline teslimini, geç teslim nedeniyle dava tarihine kadar birikmiş 3.800,00 TL kira bedelini ve 3. kat 3 no'lu bağımsız bölümdeki davalı işgaline son verilerek bu dairenin müvekkiline teslimini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesiyle talebini taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile 3 no'lu bağımsız bölüme müdahalenin önlenmesi olarak değiştirmiştir....
Hukuk Dairesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye devredilen taşınmazın avans niteliğinde olduğu ve bunu 3.kişilerin bilmesi gerektiğinden TMK'nın 1023.maddesindeki iyiniyet karinesine dayanamayacakları,davalının henüz inşaat aşamasındaki binadan sözleşmeye göre özgülenen bağımsız bölümü satın almak amacıyla pay aldığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilidiği ve davalının da dava dışı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3.kişi olduğu, kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir....
Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 18.08.2005 tarih 9576 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve davacı şirket, ...in kayden maliki olduğu üç numaralı parseline sözleşmedeki yazılı koşullarla inşaat yapımını yüklenmiştir. Bu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ...'a devrine ilişkin davacı ile davalı ... arasında ... 2. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 22.02.2006 tarihli ve 2697 yevmiye numaralı “devir sözleşmesi” yapılmıştır. Davalılardan ... ile ... arasında da ... 2. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 29.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve ...'ın (2) numaralı parseline sözleşmede yazılı koşullarla inşaat yapımını ... yüklenmiştir. Sözü edilen sözleşmenin konusu olan (2) ve (3) numaralı parseller, tevhit edilmiş ve 23 numaralı parsel olmuştur....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. ... Ticaret Limited Şirketi yetkili temsilcisi ile davacı arasında 27.06.2005 tarihinde adi yazılı sözleşmeyle yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu nedenle "bekletici mesele" yapılarak dava sonucu beklenmeli, sonucuna göre bir karar verilmelidir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, eser sözleşmesi niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir. Davacılar vekili talebinde özetle; müvekkillerinin murisi olan arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, müvekkillerine teslimi gereken dairelerin ihtara rağmen süresinde teslim edilmemesi üzerine temerrüde düştüğünü belirterek sözleşmenin feshi; arsanın eski haline getirilmesi ve sözleşme gereğince menfi zarar olarak 20.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Üsküdar ..... Noterliği'nin 15.06.2010 tarih 12575 sayılı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafları arsa sahibi N.. K.. ile yüklenici H.. Ş.. olup, davalı H.. K.. anılan sözleşmeyi yüklenici şirketin temsilcisi olarak imzalamıştır. Davalı H.. K..'ın davalı H.. Ş..'nin sözleşme ile yükümlendiği edimi için bir taahhüdü bulunmamasına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmamasına, müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla bir imzasının bulunmamasına, yüklenicinin üstlendiği inşaat işi ile ilgili olarak yüklenici şirketin temsilcisi olarak görev üstlenmiş olmasına göre, mahkemece davalı H.. K.. hakkında açılan davanın husumet yönünden reddi gerekirken, adı geçen davalı aleyhinde hüküm kurulması doğru olmamıştır....
